您在英国的小帮手

低租金,长租期,还可低价购买,政府福利房谁可申请?如何做?

英国面临着全国性住房紧张的问题,每年都有成千上万的人群流浪街头。为解决人口居住问题,政府其中一项住房任务就是向市民建设足够多的社会福利房(social house),以租赁的形式提供给市民。

先前关于“租房”的话题在中国被讨论得相当火热,原因是一家提供长期租赁的“蛋壳公寓”面临破产,传说,由于其内部资本运作出现问题,中间有人跑路,房东收不到钱,那些签了合同也按时交租金的年轻租客们却在寒冷的冬天被赶了出来,甚至与房东大打出手……

虽然这些消息都未得到证实,不过,该案例也暴露了租赁市场存在的种种问题。在高昂房价让人喘不上气的今天,租房也成为了唯一“救命稻草”,可是,如何才能让年轻人“租得放心,住得安心?”

一些专业人士对此评价:好的制度,才能给市民提供有保障的容身之处。在住房危机严峻的英国,好的制度更为重要。据了解,目前,英国有百万租客居住在福利廉租房里。可是,这类租赁房虽由政府管理,租客遇到的麻烦也不比其他的租赁房少。因此,政府向公众发布了社会福利房白皮书,旨在给低收入人群一个舒适安稳的家。英国住房部长称:我们要让租户发出“更强大的声音,让租户成为监督者”。那么 ,政府这样的决策可以给租客带来什么?

 

  社会福利房,稳定长期租赁?

据悉,英国面临着全国性住房紧张的问题,每年都有成千上万的人群流浪街头。为解决人口居住问题,政府其中一项住房任务就是向市民建设足够多的社会福利房(social house),以租赁的形式提供给市民。与其他租赁房产不同,社会福利房打造的理念是:租金便宜,长期的租约,为租客提供稳定的安身之地这听起来似乎和国内的“长租公寓”理念差不多。不过,英国的社会福利房更有保障,这些房产的房东是住房协会,它们由政府管理。也就是说,出了什么事,您有政府来撑腰,给您一系列稳定的租房保障。

例如,社会福利房的租金和当地的收入挂钩,租金的上涨受到政府的限制。也就意味着,您的社会福利房房东不可以像私人房东一样随时调整租金,您也不需要太担心自己的经济状况。另外,这些房产只提供给真正有需要的人。按照英国法律规定,想要租下社会福利房,必须得向当地政府报名。按照租客的个人条件,政府会拟出一个租客候选人清单,逐一分配租赁房。这也就杜绝了一些私人租赁市场会发生的现象:房东拒绝出租给一些工作不稳定,或者低收入的租客。

重要的是,社会福利房的租客通常有长期的租约,非常稳定,在此期间,他们不会被驱逐。此外,按照英国2004年住房法案(The Housing Act 2004), 政府福利房的租客一般在租赁3年之后,就可以要求把自己租赁的房子购买下来,而且根据当事人已经租赁的时间长短,购买的价格会比市场价格低很多,居住时间越长,优惠的价格就会越多,最多可以高达50%。

如果房屋是位于伦敦市中心的话,这就意味着当事人可以省去10-20万镑的费用。当然,所有的事情都不是免费的。政府福利房在购买后,当事人一般在5-10年内是不可以出租,出售或者抵押该物业的,否则政府就会要求当事人把当初所享受的价格优惠部分返还的。这里面的原因是,政府福利房主要是为了给无家可归的人提供住房的。如果当事人在购买房屋之后,可以随便出售,出租或者抵押的话,他们本人就可能会面临再次无家可归的局面。在这种情况下,政府恐怕需要再次给当事人解决住房问题。也同样是因为这个原因,当事人在租赁期间也同样是不可以把相关房屋转租和分租的,而且当事人也不可以购买其他房屋。一旦政府知道当事人已经够买了其他房屋的话,他们就会把相关房产收回。

尽管有这些限制,政府福利房对很多人也是有非常大的吸引力的。不过,上面这些政府租赁房听起来几乎美好的租房体验却发生了一些意外,近些年,关于社会租赁房的丑闻事件不断发生。

 

photo from:spectator

 

 社会福利房租赁丑闻

据英媒曝光,社会租赁房的等候名单的人数远远高于该类房产的供应量。2012年,《英国卫报》评价:英国的国家规划政策只为 “私人开发商开绿灯 ”,住房建设永远有利于昂贵的私人房产项目,而不是社会福利房的建设。该媒体认为,政府承诺的打造社会福利房简直是一个谎言,他们更愿意投资建设一些昂贵房产。

因此,房价的涨幅远远超出了大多数平均工资收入者的承受能力。同时,低收入者人群的租房过程越来越难,租到的房产质量往往很差。该问题在早期遭到了多家媒体公开批评,因此,也得到了重视。据了解,从2016年起,政府已经加大力度投资和建设社会福利房。不过,更严重的问题还是发生了:社会福利房的建设质量相当让人堪忧。

2018年,伦敦西部格伦费尔公寓的火灾事件彻底暴露了社会福利房所存在的安全问题。据了解,这栋公寓于1980年被批准改造,属于政府在早期的国家福利房项目。这场灾难后,国家召集了各部门对事故进行了调查,调查结果也证实了社会福利房建设的监管缺失。当时,专业人员告诉调查团:建筑专业人士在建设时,应该非常了解这栋建筑外墙存在的易燃材料,为什么还会出现这样的火灾?责任在于管理该公寓翻新工程的人,包括当时的社会福利住房的承包商。同时,一名消防员的代表也向政府反应:“为了追求利润而完全无视安全的行为令人反胃,政府应该对此有所作为。“ 格伦费尔公寓事故再次敲响了社会福利房的警钟。

当然,这不是社会福利房的全部问题。由于租金低廉,又没有私人房东,房产根本没有得到细心的维护。一些社会福利房的居住环境非常恶劣,租客有苦说不出。11月11日,英国首相鲍里斯向市民写了一封信,在信中,他回忆当年做记者的时候,曾到一间社会福利房采访年轻的家庭。当时,该公寓发生了问题,却无人帮助解决。“我到达公寓的时候惊呆了,我永远也忘不掉那窗外像瀑布般涌进屋里的雨水,还有墙壁上满满的霉菌;婴儿沙哑的咳嗽,还有一个父亲的绝望!这位父亲向房屋办公室投诉了几次,向当地政府投诉,向任何愿意听的人投诉,却没有人解决问题。”鲍里斯认为,这一幕虽然发生在30多年前,可是,问题至今还存在。他认为,社会福利房数量缺失,内部安全存在安全隐患,租房环境恶劣以及租客得不到尊重,简直是社会上最大的丑闻,应该立刻得到解决。“在这个国家,有数百万人依靠地方政府或住房协会提供的福利房来维持生活。我们认为,英格兰每一个社会租户都有权要求房东提供达标的住房环境。这些优质的房产能让人们获得安全感和幸福感!”

 

 

 英国政府应对措施

在社会福利房白皮书报告里, 住房部长Robert Jenrick也做出了回应,他认为,社会福利房的所有问题都可以被解决,前提是,租户能够有发声的平台。在文件里,他表示:“社会福利房存在的问题,最主要是由于租房者的声音没有被听到,没有得到尊重。我希望住房协会和地方政府确保居住在社会福利房里的所有租客都可以提出他们的不满。这样,我们才可以有针对性地改变差劲的租赁服务!”

政府称,此次提升社会租赁房主要围绕以下范围开展:

  • 确保房屋的安全问题。
  • 确保社会福利房的房东能够按时的对其房产进行维护。
  • 相关部门必须快速解决租户所有的投诉。
  • 让租户受到尊重,让房东提高消费者最高标准的租房体验。
  • 让房东听到租户的声音。例如,要求房东通过举办定期的会议,审查小组的形式听取意见。
  • 要求房东为租户提供和维护高质量的邻里关系。

 

此外,住房部长进一步强调,政府需要给予租客更大的权力,让租户成为监督者。也就是说,只有您发现租赁环境有什么问题,都可以大胆地向政府相关部门提出投诉。同时,Robert Jenrick承诺,政府会成立社会住房监管部门,并且提高检查队伍的数量。社会住房监管部门会定期检查福利房的安全标准,包括房屋质量和维修、房东与租户的接触以及他们对投诉的处理。

 

住房部长Robert Jenrick / photo from: belfasttelegraph

 

 那么哪些人符合申请政府福利房的条件呢?

按照法律规定,任何人申请政府福利房,都必须在相关的council 区域内居住不少于3年的时间。同时,当事人首先证明自己是无家可归的。不但自己不拥有房产,而且连租住的地方也没有。申请人不单要证明自己在英国没有房子居住,同时在世界各地都没有任何房屋居住。否则,哪怕当事人在万里之外的地方有一个茅屋,即使是租赁的,也是不符合申请条件的。同时申请人还要证明自己不是有意变成无家可归的,也就是说当事人需要利用法律给自己的武器,争取保护自己的居住权利。

只有在这些努力完全失败的情况下,政府才会给福利房的。在这一点上,我们可以用下面三个例子来说明。

比如说丽莎和她的伴侣居住在一起,两个人共同租住有一个房屋。现在两个人的关系不好了。丽莎决定自己搬出去,然后申请政府的福利房。在这种情况下,丽莎是不符合申请的,因为既然是双方共同租住的,那么法律上就不一定是丽莎必须搬出去。丽莎完全可以要求对方搬出去。如果对方不同意,那么可以由法庭进行判决。只有法庭命令丽莎搬出去,丽莎才需要搬出去;否则,丽莎就是自己自愿搬出去的。这就是有意把自己变成无家可归的。

还比如丽莎一个人租住一个房屋,房租到期了,丽莎自己搬出去了,或者是虽然不是丽莎自己提出要搬出去,而是房东要求丽莎搬出去,丽莎在接到房东的通知之后立刻就搬出去了。在这种情况下,丽莎也会被当作有意变成无家可归的,因为按照法律规定,哪怕是合同到期,丽莎也是可以不搬出去的,除非是房东不但取得了房屋占有令,而且还申请了驱逐令;否则房东是不可以强行把丽莎驱逐的。

再说一种情况。丽莎在一个地方租住房屋,同时丽莎申请有住房补贴。按照道理来说,这些房屋津贴是帮助丽莎来支付房租的。不过丽莎全部把这些津贴花掉,用来购买奢侈品了。由于拖欠房租,丽莎被房东通过驱逐令来驱逐了。在这种情况下,丽莎也是通过自己不合理的行为,有意使自己变得无家可归,从而是没有资格申请政府房的。

在绝大多数情况下,申请政府福利房时,申请人必须提供法庭下发的驱逐令,来证明自己确实是已经无家可归了。不但如此,在处理申请的过程中,政府的工作人员还会针对申请人变成无家可归的背景和原因进行调查,来确保当事人的无家可归不是自己故意造成的。

当然了,在某些情况下,有些人会被自动承认为无家可归的,比如那些一直有移民局福利部提供住房的人,或者那些刚从监狱获得释放的人以及那些刚从国外来到英国,获得了真正难民身份的人等。

 

那么,如何申请福利房租赁呢?

丽莎律师行房产部王嘉潞律师称:“一般来说,您必须要向当地政府申请福利房租赁。只要您符合申请政府福利房的条件,您就会被列入社会住房的候选名单中。“王律师介绍,在申请的过程中,政府会要求租客提供:现在居住的地方详细地址、健康状况、储蓄和收入等信息。通常来说,当地政府会根据这些信息来决定租客居住的优先级别。

虽然不同的地方政府在优先权的规定上稍微会有所不同,但是他们优先考虑的申请人主要包括下列:

  • 未成年人
  • 孕妇
  • 残疾或者有长期疾病的人
  • 老年人
  • 刑满释放人员,特别是因为和毒品相关联的罪行而被判刑的人

 

地方政府制定这些优先标准的目的主要有两个:一是为了保护弱势群体,也就是那些面对侵犯自卫能力比较差的人;二是为了减少犯罪。这就是为什么刑满释放人员可以优先获得住房,因为如果他们无家可归,露宿街头的话,将会滋生出更多的犯罪行为来的。虽然政府一再强调,要增加政府福利房的共计,不过由于目前政府福利房是处于僧多粥少,求远远大于供的局面,申请政府福利房的竞争还是非常激烈的。

如果一个人不是属于优先级别的候选名单中的话,哪怕登上10年,20年也是很难获得政府福利房的。即使那些属于优先级别的申请人,政府也不是说立刻就有房屋给他们。他们一般是先出钱把申请人安排到宾馆中,或者出钱向私人房东替当事人出租房屋,等到政府福利房有了空缺,这些申请人才可以进行投标,竞争申请。很多人在这种情况下可以在宾馆或者私人租赁房屋中居住一两年的时间。王律师建议:申请前,最好能到GOV.UK网站商查询所在地区的政府网站,了解运作方式。

“由于我们的客户很多都是在英国本地的华人,很多人害怕自己的移民身份可能申请不到。政府规定, 只要您有合法居住在英国的权利,或者您拿到了永居身份,包括难民身份,您的签证不限制您领取福利的话,都是可以有资格申请社会福利房的。” 当然了,需要指出的是,政府福利房是属于福利的一种。如果当事人的签证不允许自己领取福利的话,这类房屋一般也是不可以申请的。我们认为,在疫情期间,不少市民的经济状况可能会受到影响。如果当事人因为这个原因而被房东驱逐的话,不妨可以向政府咨询这类廉租房,看看是否能申请。

 

UKLEJU 英伦乐居合作伙伴 – Lisa’s Law Solicitors

Lisa’s Law拥一批既富有法务经验又有专业法律学术背景的律师团队。我们的律师和助理均具有普通话,英语,粤语和西班牙语等多语种的语言能力。此外,我们还通过定期和不定期对律师及助理进行专业、素质、形象等多方面的综合培训,从而提高服务水平、拓宽服务领域。旨在以精益求精的态度和标准锻造一个优质高效的法律服务专业团队。我们分享我们的实践经验,以提高我们作为一个公司的生产力。我们深知没有任何两个客户是相同的。我们聆听您的法务需求,并提出务实和切身的解决方案。

 

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