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出租家里房间,找房客承担花费,都有哪些法律和税务问题?

出租家里房间 ,找房客承担花费,都有哪些法律和税务问题? 不久前,丽莎曾经在房产系列的文章中,和大家聊到有关父 […]

出租家里房间 ,找房客承担花费,都有哪些法律和税务问题?

不久前,丽莎曾经在房产系列的文章中,和大家聊到有关父母买房给孩子、投资房给孩子住/租给孩子,以及情侣、朋友等共同买房的话题。

 

除了以上的情况,现代社会青壮年一代为了买得起房,或者为了贴补还房贷的钱,还有一种越来越多见的方式是,将自住房当中的其中几个房间,出租给其他房客,房主和房客间形成一种”室友关系“,共同居住在一套或一栋房子里(并且共同分享(部分)居住空间)。

 

在这里的”房客“叫做”Lodger“。Lodger(房客)和”Tenant“(租客)之间的差别从法律的角度来说,”Lodger“所享有的权利会比”Tenant“稍微少一些。

 

→ 有关”房客“(Lodger)?

”房客“一般在法律上又称为”Excluded Occupier“(除外占用人)。要判断是不是属于”Excluded Occupier“,房客可以看看自己是否符合以下情况:

房客和房东之间”共用“居住空间(例如:客厅、厨房,但不包括”通往“居住空间的通道和楼梯);

该房产(房客居住的房子)是房东的”主要住所“(Main Home,指房东的”家“),并且是从房客搬进该房子的那一刻起,房子就一直是房东的”家“。

 

→ ”房客“可以享有什么权利?

虽然”房客“和”租客“相比起来,享有较少的权利,但基本(居住)权利依然受到法律的保障。

这包括,如果同住的房东想要”房客“搬离的话,需要给出”合理“的”提前通知“(Reasonable Notice)。

这个”合理通知“没有特定的天数,但一般是根据房客的”房租周期“来决定。

比如说,房租周期(Rental payment period)是以”周租“为单位,每周付一次房租,那么房东按理说,就需要至少给出”提前一周“的通知,要求房客搬离。

对于”Excluded Occupier“,房东不需要向驱逐”Tenant“(租客)那样,向法院申请”驱逐令“(不过如果房东想要申请的话,法律并没有限制房东不能去做)。

另一方面来说,如果房东有给予”Excluded Occupier“合理的提前通知(并且双方之间的”租约“已经到期的话),那么房东甚至可以默默地把”房门“钥匙给换了(但房间内如果还留有”房客“的个人物品,则是需要全数归还给房客的)。

不过,房东是必须使用”和平“的方式去驱逐”房客“的。也就是说,如果房东通过暴力、威胁等方式,要赶走房客的话,房东反而可能触犯法律,造成刑事犯罪。

 

 

→ 固定租期(Fixed-term)和周期性租期(Periodic agreement)?

一般来说,房东和房客双方之间的权利和责任,需要在提前拟定好的”合同“中,白纸黑字写清楚(Agreement)。

这类”合同“(Agreement)一般可以分成两种:Excluded Licence(除外许可)或Excluded Tenancy(除外租赁)。

Excluded Licence:房客没有在该房产中有任何特定的”独有空间“(比如没有一间属于自己的房间,只是睡在客厅,且房东可以随意地进入房子内的任何空间;

Excluded Tenancy:房客在房子内有至少一间属于自己的房间/空间,该房间是房东未经房客允许,不能随意进入的。

同时,这类”合同“可以分成”Fixed-term“或”Periodic“。

Fixed-term:具有”固定“的一段时间,例如6个月。房客需要住满Fixed-term的期间,房东也必须让房客住满该Fixed-term期间,在Fixed-term(例如6个月)内,双方一般不能提前中止(除非合同中有”中断条款(Break Clause)“,或者双方协商好了,都同意提前终止合同);

Periodic:没有固定的”长度“,一般根据”房租周期“而定,例如”每月一付“,就是一个月、一个月的持续下去,直到任一方提前给予”合理通知“,表明要终止合同。

丽莎补充:在把家里房间出租给房客方面,另外有一种情况是,房东对于该房产更偏向投资营利的性质,比如说,如果您有一个大房子,您把每个房间都改造成一个独立屋(Studio),这些独立屋里各自配备着厨房、浴室等设施。

这种情况下,房客不需要和房东分享任何公共空间了,这被称之为”非排外性质“的租赁安排(Non-excluded arrangement)。

”Non-excluded arrangement“之下,房客拥有的”权利“会比前面提及的情况要更”大“一些。

有关这方面,丽莎不久前才发布过一篇详细文章,感兴趣的可以点此回顾,今天的文章内容主要是针对”Excluded arrangement“(排外性质的租赁安排)的:《想在家里腾出一个房间做出租生意,该怎么做呢?》

 

 

→ 最后,房东需要注意的“税务”问题:

类似于一般房东,房东将自己家里的”房间“出租给其他人,收取”租金“的话,也是可能需要为此申报税务的。

不过,英国税局对于这类房东,是存在一个“Rent a Room Scheme”的特定制度的。

这也就是说,房东可以享受每年最高7,500镑的免税额;只要每年的租金收入不超过7,500镑,就不需要交税。

需要指出的是:这个政策对于海外房东是不适用的,因为房东如果常居海外的话,不能算是“Resident Landlord”(居住在英国的房东)。

海外房东基本上就是无法享受任何个税免税额的,就是说只要有房租收入,无论多或少,都—定要报税。

 

 

→ 还需要注意“资本利得税”(CGT)

丽莎还要提醒房东们的是,如果之后打算把这套”自住房“给卖掉的话,依据原来的出租情况,也有可能牵涉到“资本利得税”(Capital Gains Tax)。

不少人应该知道,“主要住宅”(Principal Private Residence,指当事人的唯一或主要自住房)的资本利得税,适用“Private Residence Relief”是可以“全额减免”的。

以”出租家里房间“给房客的情况来看,如果房东只租给”一个“房客,并且该房客是有跟房东共用居住空间的,那么,房东之后要把该房产卖掉的时候,同样可以适用“Private Residence Relief”,也就是“免交”资本利得税。

但如果,房东是同时租给两个或以上的房客”同住“的话,那么之后仍然可能牵涉到资本利得税。

不过,房东也不必过于担忧。因为,根据房东”出让“给房客家里的多少空间,房东的CGT仍然可以获得相对应的”减免“(即便不是全额)。

比如说,房客占有的家里空间为10%,那么房东的CGT基本可以获得剩馀90%比例的减免。

当然了,对于税金数目的计算,根据每个人的情况,详细可能会有不同。

丽莎建议,房东们如果有不确定的地方,应该提早咨询专业税务建议。

 

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