您在英国的小帮手

想在家里腾出一个房间做出租生意,该怎么做呢?

如何出租自己家中的房间 ? 如果您正在以这样的方式或者正要考虑以这样的方式出租房产,这篇文章应该很适合您。在这 […]

如何出租自己家中的房间 ?

如果您正在以这样的方式或者正要考虑以这样的方式出租房产,这篇文章应该很适合您。在这篇文章里,我们会让您具体了解的内容如下:

  • 在自己家中出租房间,有哪些租赁安排?
  • 在开始这样的租赁形式前,房东需要考虑什么问题?
  • 租金,地税,账单以及押金该怎么收?
  • 如何与租客结束租约?

 

在英国法律下,假如您把您住宅里的其中一部分出租给了租客,您就被定义为“居民房东“。

居民房东可以对房客有着不同的租赁安排,总的来说,如果您是居民房东,可能会有以下几种租赁形式:

  • 排外租约合同 (Excluded tenancy)
  • 排外占有许可证 (excluded licence )
  • 非排外性租约合同(Non-excluded tenancy)
  • 非排外性占有许可证(Non-excluded licence)

 

怎么理解呢?

简单地说,您有一套公寓,您住在其中一个房间,然后把另外的房间分租出去,在租赁期间,您和房客共享厨房,厕所或者其他的公共空间。这样的租赁环境下,法律称之为“排外性质的租赁安排“(Excluded arrangement)。还有一种情况,如果您有一个大房子,您把每个房间都改造成一个独立屋(Studio),这些独立屋里各自配备着厨房,浴室等设施。这也就是意味着,租客不需要和您分享任何公共空间了,这样的情况被称之为非排外性质的租赁安排(Non-excluded arrangement)。

在英国,大部分居民房东都会选择排他性质的租赁安排,他们决定把自己的房子分租出去,主要是为了赚一些额外的生活费或者按揭费。那么,他们不太愿意花很大精力或者资金去把每一个房间都改造成独立房的。最重要的是,作为主要住宅,房东一般都希望它可以保持原来的结构。当然,也有一些职业房东会采取非排他性质的操作,为了多赚一些钱嘛。

 

如何出租自己家中的房间

 

好了,搞清楚您是排外性质的还是非排外性质的,您还得了解您需要签署的是租约合同,还是占有许可证。

作为房东,哪怕您是这个房子的拥有者,但在整个租赁期间,您是不可以随意进入租客所租赁的空间(不管是排外性质还是非排外性质)。当然,有时候房东想在租赁期间提供一些特殊服务,比如:清理房间,丢垃圾或者提供食物等等。

因此,当居住者被授予至少一个房间的独家使用权,并且房东没有权利进入这个空间时,您和租客签署的时一份租约合同(tenancies)。但是,由于要提供某种服务,房东或者提供服务的这个人需要不受限制地进入该租客的地盘时,您和租客要签的是占有许可证(licences)。

 

简单地理解,不论您需不需要和房客分享公共空间,您有了这个许可,您就有了这个权利进入他/她的地盘。不过,在这里还要注意的是,占有许可重点指的是“不受限制地进入房间“,也就是说,单单您和租客的合同允许您提供这些特殊的服务,并不一定说您和租客之间所签订的是占有许可合同,因为一些特殊的服务不一定意味着您需要这个许可才可以提供。只有当您真正需要不受限制地进出租客的房间时,并且不能为了提供服务而被限制在一天中的约定时间内,这样的安排才能叫”占有权“。

 

打个比方,你的房子有2个房间,你把其中一个房间租给了A。接下来,你和A签了一份排他性租约合同,在这样的合约形式下,你是不可以进入A房间的。当然,在合约里,你承诺每周会给A提供一次美食,这样的话,你就可以在这周中的任何时间进入A的房间送食物。这样的话,丽莎和小红所签订的合同实际就是排外占有许可证

 

总而言之,了解不同的租赁安排,您才能清楚地明白自己或者房客应该受到什么样的法律保护。同时,需要指出的是,各类租约的判断是依据房东和租客之间的实质关系为依据的,不是完全看合同的字面是排外租约租约安排还是非排外租约安排。

您与房客的合租形式会影响到你俩的租约类型,这个租约类型又会影响到你们各自所享有的权利以及您如何结束租约。这些我们都会在下几个章节里一一呈现。

 

在出租房间之前,哪些事项我需要考虑的?

 

那么,在您决定要把自己房子一部分出租前,您需要考虑和思考以下的问题:

首先,您的租期该如何设定?不管您和租客签署的是哪一种租约类型,你们的租期都涉及以下两种:

  • 无限期(Periodic)从一个租期到下一个租期无限期运行,这里的租期可以是一周,也可以是一个月或一年。这种情况比较长见的就是,大家没有明确的合同,租客只是定期交钱。
  • 固定期限(Fixed term)-固定的周、月或年,比如一年,或者2年,6个月等。如果固定期限的租约到期之后,双方不明确去终止或者延长为固定期限的租约,它就会变成无限期租约,也就是到期后,租客继续定期支付租金。

 

当然,采用哪一种租期是您和租客共同协商的事情,法律并没有其进行限制。通常,如果您和租客都没有设定一个固定租赁时间,那么,你们的租约将会自动成为无限期。因此,您在出租前,一定要想清楚您租期的时间,以及如何根据周期来收取租金。

 

第二,您是否有权以这样的方式出租房子?

毫无疑问,如果您是该房产的持有人,您不需要得到任何人的许可就可以房间出租出去。不过,如果您有按揭,您必须要先获得您抵押贷款人的同意,否则,您很有可能违反抵押贷款条款。另外,如果您持有的是租赁产权,您也应该检查租约条款,以确保您是可以把物业其中部分进行出租的。如果您没有权力,在出租前必须要取得该房产的自由持有者的同意。

 

当然,如果您只是一名租客,在没有房东的同意下,您是不可以把房间分租出去的。如果您是有政府担保的社会福利房租户,您有权收留一名房客,但没有当地政府的书面许可,您也不可以转租房产的一部分。

 

第三个考虑的问题:我的合租,是否会变成HMO租赁形式?

如果您的房子里有多个房间,您确实是可以把它们分租给不同的租客。但您要记住的是,在这样的出租背景下,您很有可能涉及了HMO租赁了(您出租给2个或以上的租客,他们来自不同家庭)。假如是这样的情况,您就必须遵守HMO房东规则。

 

最后一个问题:我该如何避免未来的麻烦?

在同意出租之前,房东必须要求有意入住者提供推荐信(个人、雇主或银行),以确保未来和您合租的人是安全可靠的。其次,双方最好在出租之前就商定一份家具、厨房设备和其他物品的清单,并在出租结束时重新核对,以避免出现分歧。在任何情况下,当租赁开始时,拍摄住宿的内部照片也是一个很好的证据以防止任何纠纷。

 

当然,在避免未来所有可能会发生的麻烦事,一份书面合同是非常有必要的。虽然政府官网称,如果您的租期没有超过3年,没必要一定要写一个书面合约。但是,我们建议,不管如何,您都必须要有一份书面合同,这是一个有利的证据保护您的权益。

 

您可以选择自己起草一份书面协议,但我们建议您最好寻求法律意见,以确保它不会和法律所规定的业主和租户责任相冲突。

如何出租自己家中的房间

 

租金,地税,账单以及押金该怎么收?

作为居民房东,您有权收取您想要的租金数额,但应该事先就应该和租户商定好。同时,您也可以提高租金,但是请记住,如果您的租赁安排是一个固定期限,那么,您是不可以在固定期限内提高您租金的。当然,如果您与租户已经达成了协议,协议里有写着租赁期的租金上涨规定,您可以履行合约里的条款。

 

如果租期是定期的或完全无期限的,假如合约里没有限制,你可以根据自己的意愿或者市场价来逐期提高租金。

 

地税该如何收呢?

如果您的租客是住在您房子内的独立屋(studio)(非排外租赁安排),那么,地方政府可能会直接向他或她收取地税。不过,如果您的租客是与您分享公共空间的,那么,一般是由房东来支付税费的。但是,您可以在收取租金时把这笔税费纳入进来。

 

其他的水,电等账单呢?

如果房东为整个房屋支付水电费的,那么,您可以在租金中加入一笔金额,以支付住户使用的水、气和电的费用。另外,您可以考虑安装一个预付费的电表,或者记录住户的消耗量,然后单独向他或她收取费用。

 

对于押金的安排,这个可能跟其他租约有些不一样。

居民房东有权向租客收取押金的,但是,法律上并不要求居民房东参与政府批准的押金保护计划。

 

丽莎律师行建议:

“不管您是属于什么情况,我们都建议您把所需要收取的费用都列入您的租约合同里。特别对于押金这个环节,由于没有政府的押金保护计划,可能会存在一些纠纷。因此,我们认为您最好在合同里写上如何退押金的原则。如果您收取押金,最好将押金存放在单独的银行账户中,这样在出租结束时可以很容易地返还,并且有证据显示您已经把租金退还。“

 

如何出租自己家中的房间

 

如何结束租约?

 

正如前文所说,如何结束您的租约和您租赁类型有着很大的关系。在这里,我们会根据不同的租赁安排来一一为大家介绍。

如果您属于排外租约合同 (Excluded tenancy)或排外占有许可证 (excluded licence ),您只需要在一个通知期内通知租户,就可以随时结束租约了。一般来说,通知期通常取决于其支付房租的时间长短。如果房客每周支付房租,则需要提前1周通知。在这样的租赁类型下,结束租约的通知不一定要以书面形式发出,您可以通过口头或者短信形式告知。

当然了,如果您认为双方可能会发生纠纷,为了取证的目的,这些通知如果可以是书面的话,是最好的。

如果您属于非排外性质的租约(Non-excluded tenancy)或许可(non-excluded licence),那么,您的房客可能会拥有相对大一些的权利,您是没有办法随时赶他们走的。它的性质有点像普通租赁形式一样,您必须要向他们发出书面的 “退房通知”,并且通知期会更长一些。通常,通知期限取决于您的租约或协议内规定的时间,但不能低于4周。

 

当然,不管是哪一种租赁形式,如果您的房客死赖着不走,您应该向法院提出申请驱逐行动,并且对他们进行驱逐。

 

那么,如果是您的房客想提前结束租约呢,该怎么办呢?如果你们签署了一份固定的租约期限,您的房客是无权在固定期限里随时结束租期的。如果他们这样做了,他们需要给您一定的租金罚款。

 

如果他们想要结束租约,必须要给您一个通知期,通知期通常为4周。在征得双方的同意后,你们可以在任何时候结束租约。

假如您把房子出租出去,并和租户签了2年,但是您住了一年后买了新房子,您需要搬家了,租户也是可以继续留在那里的。不过,他们的租赁类型可能会改变,也就是变成平常大家都熟悉的确保短期租约(assured short-hold tenancy)。另外,如果您卖掉了您的房子,而新房主计划搬进来,那么,他们必须在28天内通知里面的租客。当然了,这些都不是您需要担心的了。

 

最后,要再次提醒的是:

“不管您是以什么样的方式出租房产,您都必须要履行房东应该履行的法律职责。您把房子出租出去后,您有义务保护物业的安全以及让它维持在一个良好的状态。另外,如果您以这样的形式出租,您还可以参与政府的租房计划(The rent a Room Scheme),只要您租金收入低于7500英镑,您就获得免税资格。“

 

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