您在英国的小帮手

投资房地产前,你需要厘清的两大方向

房地产投资一直以来都是公认相较稳定且安全的投资标目之一,因此让许多人都非常想加入投资房地产这个行业。而英国近年来受到来自各地的海外投资者的亲睐,这也让伦敦的房价不断的升高,不过投资房地产有哪些事项要注意的呢?

房地产投资事前做业 ,你必预掌握的两的方向

近期因为疫情的关系,英国政府首次提出印花税假期的优惠政策,这对许多房地产投资者来说是一个非常难得的机会,当然也勾起许多房地产投资新手的兴趣,今天就要来介绍英国主要的房地产投资标的以及主要的四种房产投资收益型态。

 

在您选择进去房地产投资时,首先第一步就是得选择您的投资利基,也就是说,你想投资的标的类型。房地产投资有许多子领域,每个子领域都有其专业和门槛,最好能花一些时间做一些功课,让您的投资能更顺畅。

 

房地产投资有分为两大投资标的,分别为商业地产和住宅物业。

 

 商业地产:

房地产投资事前做业
(图片来源:The Guardian)

 

大众普遍认为商业地产就是所谓的办公楼、零售店面、仓库等,但其实在英国,商业地产的类型有很多,不仅仅是办公楼、零售店面、仓库,其中还包括学生宿舍,老人长期护理院、旅馆和短期出租房等。

在英国商业地产的运作与住宅物业有所不同,在大多数的情况下,会是以小规模的投资者购买商业地产的股份,然后聘请第三方专业的管理公司来管理。只有持有股份,即可获得收入,当然若是有投资者希望退出投资时,也可以转售其股份将持有股份转卖给管理公司。

 

 住宅物业:

房地产投资事前做业
(图片来源:local gov)

这是大众最轻易入门的一项投资标的,也是我们最普遍的包租公、包租婆。住宅物业又可以细分单租或合租;投资者也可以选择从一套物业到一栋物业来操做。主要在投资住宅物业时,需要仔细考虑定位和受众的特征,例如,是对年轻的工作者、学生、退休人员或是低收入户等,并不会有一个住宅物业符合所有面向的需求,因此选定受众才能对你的投资流程更加清晰。

选定您的受众特征后,即可调查合适的投资位置,举例来说: 你选择的受众是学生,那么您的所该投资的位置即是学区、学校周边或是大学城镇等地。

在这一系列的自我投资分析下来,就能省去很多不必要的投资花费,当然选定完受众和地点后,也要根据受众的喜好来选房型、配备、家具等,这此都是身为住宅物业投资都需要考量的。

当今有很多投资者为了投资而投资,并没有把自己的投资计划给完善的想过一遍,导致后期可能找不到租客或是投资报酬率没有当初预期来得好。我们都听过天下没有白吃的午餐,所有盈利都还是得花时间来做研究,房地产投资也不例外,虽说这是一个相较来说安全和稳定的投资组合之一,但仍然有许多细节是当今投资者需要考虑到的。

 

当然除了上述两大投资标的类型的介绍之外,还要来介绍主要的四种房产投资收益型态,投资者可以选择较适合自己的投资类型。

 

 稳定收租投资者

 购买、翻新、再融资投资者 (BRR)

 现金流投资者

 资本投资者

 

首先第一类也算是较普遍的类型-稳定收租的投资者

房地产投资事前做业
(图片来源: Ezytrac)

 

此类投资者就是以租金回报为稳定的被动收入流,此类投资者较合新建或现成的物业,并且可由专业的物业托管公司来替您管理,当然若是投资者有时间也是可以自行管理其房产。

要注意的是,后续可能会有托管物业的代理费以及后续修缮费用,选择一个好的物业托管公司和好租客就此类投资者的关键。

 

第二类是BRR 购买、翻新、再融资的投资者

房地产投资事前做业
(图片来源: Advocate Finance)

 

从字面上的意思来看,就是需要找一个有潜在价值的未现代化房产,然后进行装修翻新并且找到下一个买家。此类投资者相较于第一种来说,门槛较高,付出的心力与劳力也较多,需要较多的房地产经验和人脉。通常这一类的投资者会有相当了解房地产方面的信息以及在翻新装修上也有一定的了解,才能操作的得心应手。

 

第三类是现金流投资者

房地产投资
(图片来源: CNBC)

 

与第一类稳定收租投资者相像,不过此类投资者在投资房地产时需完全理解两个主要组成因素:自身的收入和支出,因为这两者深深影响着现金流量的成效。最理想的状态就是投资者的租金收入能超过所有的支出,此时投资者的现金流量就为正。此类投资者主要是透过房产投资的租金收益来创造额外的被动收入,并且把此被动收入将会投向其他的投资标的。

 

第四类就是所谓的资本投资者

房地产投资事前做业
(图片来源: StartupGuys)

 

资本投资者主要投资房地产的目标就是非常的明确-以赚钱为导向,但并不像第二类的BBR投资者,这一类的投资者需要有敏锐的眼光去判断投资的房产是否能随者时间的推移而有增长的潜力。当然在等待增长的期间,同时能有租金收入是加分的,但最终的目标还是以房产本身价值的增长去做盈利的目标。

 

以上四种投资者类型是目前市场上较基本也较普遍的,专家也解释,如果所有投资者能在投资前定自身的利基市场,那么投资的第一步就成功了一半。

希望这篇文章能让投资新手更了解如何进入房地产投资的世界,希望大家都能顺利找到自己的投资利基。

 

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