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物业管理费乱喊涨该怎么办?这个方法让你别花冤枉钱

物业管理费 是在英国的公寓持有者通常每年都要支付的款项,这笔费用是用于公共空间与住宅设施的维护费用,因此费常通常是由公寓大楼所指定的的管理顾问公司所收取、规划、运用。
根据政府公告的数据指出,2014年全英国430万个有限产权项目所收取的物业管理费总额约在25亿到35亿英镑之间。然而,合理的物业管理费应如何收取?相关法律是怎么规定的?若住户对于服务有所不满又该怎么应对?UKLEJU英伦乐居邀请到环境地产(Enviro Estates)的董事總經理Daniel Fong为大家仔细解读物业管理费相关的细节与注意事项。

物业管理费乱喊涨该怎么办?这个方法让你别花冤枉钱

物业管理费是为了维护居住环境及配套措施所产生的费用,原本应由地主直接收取,但现代项目的公共设施复杂,因此大都会与物业管理公司合作,交由第三方打理。

英国政府对于物业管理费的相关法规已有多年的争议,不少总理都想要对此进行改革,尤其近年新建的项目都提供了高级而繁复的公共设施,像是健身房、电影播放厅、游泳池等等,物业管里费的金额也因此节节升高。英国权威媒体卫报曾报导:一位在布里克斯顿(Brixton)持有3居室公寓的女性,她所支付的物业管理费曾在一年之间上涨超过15倍,她表示:从一年500英镑大幅上涨到7,600英镑的管理费是超出负荷的重担。

物业管理费

根据英国法规,物业管理费必须要是合理的(reasonable),然而对于〝合理〞的规范并没有明确的定义,一般来说,物业管理费必须相当于地租合同上地主维护房产项目的费用。若对于管理费用的金额有疑虑,住户可以向专门处理土地租界权相关事项的司法机构 – 土地审裁处(Land Valuation Tribunal,LVT)申请估价,LVT会评判物业管理费是否为合理金额。

物业管理费

 

若对于物业管理单位有所不满,产权持有者可以接管物业管理权

新建案通常在出售前便已有指定的物业管理公司,相关规范在购买前就能够预先了解而避免问题。然而,若对于自己房产当前的管理公司不满意,英国法律允许住宅房产持有人以〝管理权〞(Right to Manage,RTM)影响物业管理的内容与流程。产权持有人能以各种理由采取RTM,包含当前管理公司的收费过高、管理成效不佳等等。无论是什么理由,地主都不能拒绝房产持有人们要求RTM的权利。

物业管理费

乍听之下似乎有点复杂,但只要依循正确流程执行,便有机会省下许多花费,尤其在较小的建案上更容易成功取得管理权。取得管理权后,房产持有人们有权指定新的物业管理公司,也可以选择自行接管,因此将可以更清楚了解物业管理费的使用范畴与实际花费。

 

取得管理权(RTM)的条件:

申请管理权的主要规定是地主不得为社会地主(social landlord),亦即地主不是政府单位或社会住宅。此外,以下3点也皆需符合才得以申请:

  1. 2/3的公寓持有人所持有的产权年限需高于21年。
  2. 需超过50%的房产持有人同意进行管理权。
  3. 商业使用的房产比例不得高于25%。

 

取得管理权(RTM)的流程:

  1. 设立管理公司 – RTM Company

管理权是由公司为名义行使其权利,而非个别房产持有人,通常称为RTM公司。因此,在进行所有接管作业之前,通常必须要成立一间有限公司(Limited Company)。此公司需在英国工商局(UK Companies House)注册为〝没有股份的担保有限公司〞(Private company limited by guarantee without share capital),并确认每一位产权持有人皆为权利相当的公司成员,而此公司也同时必须设有总监(Director)与秘书(Secretary)等职位。

  1. 向所有产权持有人发布通知 – 邀请通知书(Notice Inviting Participation

一旦RTM公司成立了,必须对建案中的所有产权持有人发布通知,明确告知其参与管理权的机会、内容、流程以及最新进度。这项通知称为〝邀请通知书〞(Notice Inviting Participation),必须采用书面通知,且有既定的格式。此通知不仅要发布给RTM公司的成员,也要发布给尚未同意加入RTM公司的产权持有人们。所有回覆通知的产权持有人都应被登记为RTM公司的成员,并登记于公司名册上。

  1. 向地主发布接管通知(Notice of Claim)

邀请通知书发布的14天后,RTM公司得以对地主发出〝接管通知书〞(Notice of Claim)以表明接管建案物业管理权利的意图。此项通知也必须要寄发给建案中的所有住户,包含租户。必须留意的是,求接管通知书也有规定的格式,若未正确依循法定格式,接管申请很可能失败。然而一旦正确执行并符合法规,地主不能拒绝此项要求。

虽然没有强制规定,但建议RTM公司能做好完善的规划,包含在接手管理权后将如何管理建案的物业、是否会聘雇物业管理公司等等,此外,也建议向地主要求目前的管理资讯,像是财务报告、管理记录等等。

  1. 进行接管

RTM公司有义务补偿地主在接管过程所衍生的成本,在双方协调确定日期后即可进行转移作业。一旦RTM公司开始接管,地主也将成为该公司的成员之一,具备公司事务决策的完整参与及投票权。地主的投票权利取决于他所持有的房产、公寓或非住宅设施的比例,若地主并不持有房产而仅有地权,其投票权则至少有地主的一票。

转移作业完成后,RTM公司可以委托一间新的物业管理公司负责营运整个建案,此时产权所有人们与住户将有更完善的控制及监督的权利。通常RTM公司会每年召开会议,讨论所有物业相关的事项与流程,以确保所有公司成员都满意物业管理公司的服务。也因此产权所有人每年支付的物业管理费也能更加公开而透明。

相关法律细节建议向专业律师询问,若有需求也可以与UKLEJU英伦乐居联系,我们将为你介绍适合的法律顾问。

 

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