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买房要借贷,可贷款产品这么多,我该怎么选呢?

英国贷款 怎么选? 本篇《买房实用手册》,我们主要为大家谈谈贷款: 英国市场上有哪些不同类型的抵押贷款产品? […]

英国贷款 怎么选?

本篇《买房实用手册》,我们主要为大家谈谈贷款:

  • 英国市场上有哪些不同类型的抵押贷款产品?
  • 可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些?
  • 特殊的抵押贷款是什么?
  • 还款方式的选择?
  • 还有哪些注意事项?

 

有哪些不同类型的抵押贷款?

总体来说,金融借贷机构会提供给买家的抵押贷款类型有:

  • 固定利率抵押贷款
  • 可变利率抵押贷款。除标准可变利率抵押贷款外,还包括:

o 跟踪式抵押贷款

o 折扣利率抵押贷款

o 上限利率抵押贷款

 

接下来,我们一个个慢慢说。

英国贷款

固定利率抵押贷款,顾名思义,您在固定的期限内支付固定的利率,通常从两年到十年不等,有时甚至更长。固定利率抵押贷款的优点:在交易期间,无论市场的利率发生什么变化,您的利率不会上升。那么,对于预算紧张的人来说,通常都希望有一个稳定的月付款,因此,选择固定利率抵押贷款是比较好的。

但固定利率抵押贷款也有缺点,比如说,如果市场利率下降,您将被锁定在固定利率交易里,就没办法省钱啦。如果您想在固定利率结束前付清抵押贷款并转为新的交易,通常需要支付提前还款费(ERC)。

 

在固定期限结束后,您通常会转到贷款人的标准可变利率(SVR),这可能会更昂贵啊。所以,如果您的固定利率交易将在未来几个月内结束,那么,现在就得开始选购新的交易了。许多贷款人允许您提前几个月获得新的交易的,并且允许您在目前的利率结束后立即转换,并避免转移到一个更高的可变利率。

 

 

那么,可变利率抵押贷款怎么运作的呢?

 

如果您选择的是可变利率抵押贷款,这意味着您每月需还的钱会随着时间的推移而增加或减少。

大多数贷款人都会有一个标准可变利率(SVR),这是任何固定、折扣或其他类型的抵押贷款交易结束时收取的利率。如果您想脱离贷款人的SVR,通常不会有提前还款费(ERC)。

 

正如上文提到的,可变利率抵押贷款还包括了几种贷款:

第一:跟踪抵押贷款,顾名思义,在一定时期内跟踪一个指定的利率(通常是英格兰银行的基准利率),再加上一个设定的百分比。当基准利率上升或下降时,您的抵押贷款利率将跟着走。它的优点是:如果基准利率下降,您要付的利息也往下降。

它的缺点则是:您无法确定在整个交易期间的还款额会是多少。而且,只有在您的抵押贷款条款允许的情况下,您才能从基准利率的下降中受益。并非所有的条款都允许,有些金融借贷机构会设定了一个最低利率,您的利率将永远不会下降到这个数以下,但却没有限制它可以走多高。

 

第二:折扣抵押贷款。它为您提供在一定时期内从贷款人的标准可变利率(SVR)中减去的优惠,通常为2至5年。折扣利率的抵押贷款可能是一些最便宜的交易了。但是,由于它们与可变利率挂钩,当可变利率发生变化时,您的利率也会变化,如上升或下降。而且,您的贷款人可以在任何时候改变他们的SVR,所以您的还款更贵。

 

第三,最高上限利率抵押贷款。它与其他可变利率抵押贷款一样,上限利率可以随着时间的推移而上升或下降,但有一个限制,您的利率不能超过这个限制,称为上限。这可以保证您的还款额永远不会超过某一水平,但当利率下降时,您仍然可以受益。

 

不过,这种额外的安全性也意味着利率往往比折扣利率或跟踪利率略高。如果您全额付清抵押贷款并重新抵押给另一个交易,通常也会有提前还款费用(ERC)。

 

英国贷款

 

可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些?

 

除了普通的借贷产品外,银行还会为特殊的房产做抵押贷款的安排。

 

比如说:买房出租贷款。(Buy to let mortgage )

这个贷款通常提供给Buy-to-Let的投资者们。如果您想通过买房出租来申请贷款,您能借到的金额部分是基于您预期收到的租金金额,但贷款人也会考虑您的收入和个人情况。他们还必须进行 “压力测试”,以便了解您是否有能力在未来负担更高的抵押贷款利率。

 

以租代购抵押贷款(Let to buy)

当业主把现有房屋用来出租,并重新购买一套房屋来自住时,就可以申请以租代购抵押贷款。

您需要两个抵押贷款:一个是您要出租的房子,另一个是您要居住的新房产。你能借到的金额是基于您目前的房子能得到多少租金,以及您的收入和其他财务状况。以租代购的抵押贷款可能相当复杂,可供选择的交易范围可能相当有限,因此,您最好在选择之前能咨询专业人士。

 

还有哪些特殊贷款类型?

 

灵活抵押贷款

这类贷款通常允许您多付和少付(比您与贷款人商定的每月金额多付或少付),甚至在您需要的时候,还可以享受还款假期,比如说,可暂停几个月付款。这种灵活性的代价通常是较高的利率。市场上有不同类型的灵活抵押贷款 。比如:抵消抵押贷款就是一种。

抵消抵押贷款使您能够用您储蓄来抵消您的抵押贷款,因此,您不是从您的储蓄中赚取利息,而是从您的抵押贷款债务中收取较少的利息。打个比方,如果您有100,000英镑的抵押贷款和5,000英镑的储蓄,那么,您当月的抵押贷款利息就按95,000英镑计算。

借款人通常可以选择因减少利息费用而减少每月的按揭还款额,或者保持每月还款额不变,以便通过加快还款速度来缩短按揭的总期限。

由于您的储蓄不赚取利息,所以不需要缴税,您可以在任何时候把钱取出来。抵消抵押贷款可以有固定利率或可变利率,这取决于你想要哪种交易。

 

另外,还有一种抵押贷款叫:现金返还抵押贷款。

有些抵押贷款交易在您取出来的时候会给您现金返还。但是,虽然费用很吸引人,但一旦您把费用和利息计算在内,这些交易并不总是最便宜的。

建议各位买家在选择贷款之前,请确保将总成本考虑在内。

 

英国贷款

抵押贷款的还款方式

 

以上所有类型的抵押贷款的基本运作方式都是一样的:您购买房产,在规定期限还款,并为您所欠的钱支付利息。您每月偿还多少钱,不仅取决于您借了多少钱,您所支付的利息,而且还取决于您的抵押贷款期限有多长,以及您选择的还款形式。

一般来说,贷款还款会有两种形式:本息同还(repayment mortgage)与只还利息的抵押贷款(interest-only mortgage )。

大多数抵押贷款是以本息同还为基础安排的,也被称为本金和利息抵押贷款。这意味着每个月您都要偿还一部分本金,以及一部分所欠的利息。

 

在抵押贷款期限的前几年,每个月的付款中有较大比例用于支付利息,较小部分用于支付资本。随着时间的推移,平衡会发生变化,用于支付利息的部分会减少,用于偿还贷款本金部分会增加。您可以选择较短或较长的抵押贷款期限,这取决于您每个月能偿还多少钱。

另外,有些抵押贷款是以只还利息(Interest Only)的方式安排的,也就是说,每个月您只用偿还所欠的利息,结束后再还本金。与本息同还相比,它还款额比较小,非常适合投资性质的购买。但缺点是,整个还款期的利息要比本息同还高,另外,它是有风险的,您必须确定在抵押贷款期限结束时,有足够的储蓄来偿还你所借的金额。

 

因此,Interest Only 抵押贷款通常只适用于Buy-to-Let物业,自住房的业主则比较偏爱本息同还。

 

提醒:在借贷时,还有哪些注意事项?

您可获得的抵押贷款产品将取决于您的首付款,或者您在房产中的资产水平。贷款人通常为那些拥有较大首付款的人提供最佳利率,这类人被评价为风险较低人群。然而,如果您是首次购房者,也不要绝望,目前很多贷款机构都提供95%的抵押贷款。

在最后,我们需要提醒的是,在选择抵押贷款时,不要只看看中利率低或者一些优惠服务。您还需要对比它的各种优势和劣势,以及考虑到其他费用,比如安排费。

 

 

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 延申阅读:

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