您在英国的小帮手

市场混乱,不忍直视,政府要手把手教您如何做好房东和租客?

不管是前往英国读书的留学生,还是在英工作的英漂族,作为城市的异乡客,租房必不可少。 在英国的住房体系中,租赁市场承担着非常重要的角色。因此,政府有着非常严格的管理办法,每一年都会不断地更新租赁政策。比如说,前不久,政府要求租赁房一定要达到一定的能源要求;另外,伦敦又开发了一个执照追踪器,要求每一个多人租赁房都需要具备租房执照。

为了创造健康的租赁市场,从中央到地方,政府算是费劲心思。以上政策没颁发多久,英国政府又宣布新了对于英国住房、社区新的租房指南,让租客和房东好好了解各自的权利和责任。

政府表示,凡是在2015年10月1日签署了Assured Shorthold tenancies或者AST续租的租客和房东,都需要按照最新版本的租房指南来进行租赁活动。那么,这些指南的内容都包括哪些呢?

 

什么是Assured shorthold tenancies ( ASTs )

(图片来源:Tax Adviser Magazine)

在英国租房,AST是最常见的租赁形势,只要您所租的房子是属于私人的,租约的开始日期在1989年1月15日以后,同时,房东不住在该物业内的,那么,这类租赁房大多都会提供AST租约。

当然,如果您的房子是属于以下情况,租约可能就不是AST:

  • 年租金超过10万英镑
  • 年租金低于250英镑(在伦敦低于1000英镑)
  • 是营业性的租赁或特许经营场所的租赁
  • 该物业是度假屋
  • 您的房东是地方政府

 

另外,在英国还有其他的租约形式,不过,它们并不常见:

  • Excluded tenancies or Licences:如果您与房东同住,并与他们共享公共空间,如厨房或者浴室,那么,您的签署的租约协议就是这类。
  • Assured tenancies:从1989年1月15日至1997年2月27日期间开始的租约,这类租约主要是有地方政府或者住房协会来签署的。它一般允许您在居住一定时间后拥有购买权。您甚至可以提出和其他地方政府或者住房协会的类似住房进行交换。
  • Regulated tenancies: 该租约是针对1989年1月15日之前开始的租赁活动。与assured tenancies 不同的是,regulated 租约一般是和私人房东签订的。该租约可为租客提供更多的保护,比如这类租客所支付的租金比市场价格低;租客的家人可以在租客去世之后来继承该租约。在驱逐的问题上,租客有更多的保证不被驱逐。如果房东想要结束这类租约的话(以便他们的房屋可以租出更高的市价),他们一般需要把租客“买出去” 。

 

出租前的清单

 不管是房东还是租客,当您真正想要在英国租房,该如何做呢?政府称,在您出租房子之前,必须要明确以下规则:

第一,自2019年6月1日起,房东或租赁中介不允许向租客收取任何看房费和中介费;只允许收取预定房源的费用(必须是可以退还的);另外,这笔预定金额不能超过1周以上租金。

第二,自2019年6月1日起,租户需支付的押金有上限要求。如果年租金总额低于5万英镑,最高押金为5周的租金。如果年租金为5万英镑或以上,最高押金为6周租金。必须要记住的是,这笔押金在租约期间必须受到保护,如果没有一些特殊情况,比如:租客的租金拖欠,房产被破坏等,房东必须要在租约结束时退还这笔押金。

第三,拥有了AST租约合同,房东必须允许租客在房产中至少居住6个月。大多数房东提供6个月或12个月的固定租期,当然,租客也可以与房东协商更长的租期。

了解以上规则后,租客还需要提前做好规划,看自己能承受的租约有多少;政府给出的指南显示,一般租金的预算可以在收入的35%左右。但小编认为,拿伦敦的平均工资和租金一对比,这预算恐怕有点挑战。因此,总体来说,还得取决于您其他的支出,还有地理位置。

另外,您还要准备好以下文件:身份信息(包括移民身份信息)、信用记录,可能还有就业合同以及房东推荐信。

 

看房子时,要注意哪些问题?

(图片来源:Good Moved)

当租客在寻找租赁房的时候,通常来说,可以通过两种方式:一种是直接找房东,第二种是通过中介公司平台来寻找房源。

现在,很多房东都会直接把房源发布在一些网站上,您可以直接跟它们取得联系。当然,您最好是寻找一些获得认证计划的房东。

全国业主协会(National Landlords Association)、住宅业主协会(Residential Landlords Association)和住宅业主协会(Guild of Residential Landlords)都有全国性的认证计划,这些计划为房东提供培训和支持,帮助他们履行法律和道德责任。

 

那么,如果是通过中介公司来找房子呢?

政府官网建议,租客最好也要找一些大型靠谱的中介。在英国,信誉良好的代理公司一般都会有ARLA Propertymark、GPP、Safeagent、RICS或UKALA的认证。

在网上选房子时,您需要检查该房源要求的押金,正如前文所说,押金是不能超过5周的租金的。

 

丽莎小知识:

在英国,为了提供更多的租房机会给那些难以支付大笔押金和其他入住费用的租客,市面上也推出了押金置换计划,这是得到政府批准的。

当然,由于代理中介可以向这些提供商拿到非常高的介绍费,所以,法律规定:房东或代理不能主动要求租客使用押金替代产品。但是,只要您在不违反《租客费用法》的情况下选择使用,可以向房东和中介提出,他们是可以允许你这样做的。

据了解,市场上有几种不同的押金置换产品,其中,受到FCA监管和FSCS监管的有:Canopy, Nil Deposit ,Reposit ,Zero Deposit。

根据不同的产品,您可能需要预先支付不可退还的费用(通常相当于一个星期的租金),随后,提供商则承诺支付租户在租赁期间造成的任何损失,最高为相当于6周租金的赔偿额。说白了,这其实就是一种押金保险。您付一定的费用,对方给您一定额度的担保。

当然,它们只能给您在租约期间做一个担保;即便您购买了这些产品,在租约结束后,您依旧需要对房产损坏的物品负责,房东依旧有权向您索要拖欠的租金费。

如果您暂时没办法拿出一大笔押金,可以试着看看能不能申请这些押金置换服务,但是,申请前一定要对这些产品进行研究。

此外,您还需要和房东或者中介明确一些租房规则,比如:房子的抽烟和宠物的要求;是否需要自己处理和回收垃圾?谁来支付电费,煤气费以及市政税等?(一般来说,这些都由房客负责支付,但有时,房租里会包括这些账目,则由房东统一交纳。)

 

如果您没有提前考虑这些,一旦您租房,破坏了租约条款,那么,将面临赔偿。

在这里,丽莎律师行要提醒您,在签订租房合同前,一定要到现场看房,并且检查一些固定装置和设备,看看您是否满意。只要租客签了合同,搬进去了,您是不可能更换它们的,除非是有证据证明中介或者房东故意欺骗。

另外,房东必须要在出租房的每层楼里至少安装一个烟雾报警器;如果房屋里有烧木头的火炉或者明火等固体燃料用具,房东必须要提供一氧化碳探测器的。因此,如果没有这些装备的话,您必须要求房东安装,这跟您的生命安全息息相关。

最重要的,您一定要查看谁是您的房东,确保您有房东的姓名和他/她在英国的地址;另外,如果物业是一个单位,请询问房东是该单位的业主还是租约持有人,并询问永久持有人(例如该大厦的业主)是否同意将该单位出租。如果租约持有人和永久持有人之间有不能提供租赁的协议。您的租约就是违法的。永久业主就有权利要求您搬出去。

同时,您还要问清楚房东贷款情况。如果贷款类型是自住,而不是出租的话,就说明房东是在违法进行出租。一旦银行知道,银行可以说大房东已经违反了贷款条约,从而把贷款收回,进而影响到房屋的租赁的。

还有一点,如果您是多人租赁的房屋,请一定要让房东出示他们的出租执照。有了这份执照也可以证明您未来居住的环境是安全,舒适的。

同时需要注意的是,大多数涉及多人出租的租赁合同都规定,租约的责任是共同承担的。这个意思就是,如果房屋中一共是5个人来出租,中间搬走了2个,剩下的3个人就需要继续支付原先的房租,也就是3个人支付原先5个人需要支付的房租。

 

当您敲定了房子时,该要做什么?

当租客找到心仪的出租房后,要确保您有一份书面的租赁协议,并且仔细阅读,以了解租客的权利和责任。

接下来,租客要和房东商定一份入住报告清单。一般来说,中介或者房东会请一家公司来对房产进行审查,拍照,并制作一份入住报告清单,以此来证明房子在租客入住前时的状态。假如您破坏了家具或者设施,入住报告清单就是一份赔偿证据。因此,租客务必要一一检查好,看看是否有错误的信息。

请记住,搬进房子的时候记得查看电表读数。如果可能的话,拍一张照片,显示电表读数以及日期和时间,确保您不会为前房客的账单付费。

 

同时,房东要向租房提供 :

  • “如何租房:英国租房清单 “的印刷版;
  • 燃气安全证书。
  • 押金文件。
  • 能源性能证书。房东必须在租房开始时免费提供一份EPC证书,其中包含你所租房屋的能源性能等级。
  • 任何电气检查的记录:根据《2020年私人租赁行业电气安全标准(英格兰)条例》,房东必须至少每五年找一名有资质的人员对其物业电气进行检查。

 

  • 出租时,房东和租客需要履行什么职责?

在出租的过程中,房东和租客必须要有各自的责任,如果没有履行义务,对方是有权提出投诉或者相关赔偿。

租客必须

1. 按时交付租金和任何水电费账单。

如果租金逾期超过14天,租客需要支付违约金。根据《租户费用法》,延迟支付租金的违约金仅限于未付金额的利息,上限为英格兰银行基准利率的3%。

2. 看管好自己的房产。

在尝试维修或装饰之前,请先征得房东的同意。

3.请与邻居好好相处,反社会行为可能是房东驱逐您的理由。

4.在没有确认是否需要房东许可的情况下,不要收留房客或转租。

5.您必须要学会如何操作锅炉和其他电器,并知道截止阀、保险丝盒和任何仪表的位置。同时,您也要定期测试烟雾报警器和一氧化碳探测器,看看功能是否正常。

6.在租约期间,租客是需要维护好房东提供的任何电器和家具,如果有意外,请立刻向您的房东报告任何需要维修的情况。

 

房东则要做到:

1.维护物业的结构和外观,确保物业从开始到整个租赁期间没有危险。

2.在每层楼安装烟雾报警器,在使用固体燃料(如煤和木头)的房间安装一氧化碳报警器,并确保它们在你的租房开始时就能正常工作。

3.及时处理水、电、气供应方面的任何问题。

4.确保该物业能源至少达到EPC能源等级E级。

 

最后,丽莎要提醒各位房东和租客,合同一旦签订,一般是不可以随意终止的。这就是说,如果您的租约是定期的话,在租约期间除非是另外一方同意,您是必须旅行合约的。这对租客就是继续支付房租。对房东来说,您必须继续把房屋租给租客。

在固定租期结束之后,如果双方没有继续签订新的租约,这个租约就变成滚动式租约了。根据租金支付的方式,这可以是按照一周一周的租约,也可以是一个月一个月的租约,但是租约的其他条款和以前都是一样的。

在这种情况下,任何一方想结束租约都需要给对方一个通知期限,一般来说,通知期的时间会在一个月左右。

在准备结束租约时,租客一定要确保租金已经支付完毕了,不要以为可以从押金中扣除自己拖欠的房租;另外,一定要支付所有的水电费账单,这可能会影响到您的信用评级;此外,一定要打扫和清理房屋。

在退房后,一般会有检查房屋的环节,这个环节是要确保您没有对房产以及其原来的物品进行损坏,如果房产被破坏了,赔偿金是需要从您的押金里扣除的;因此,我们认为,租客最好要到现场检查,确保对方并没有冤枉您。

 

UKLEJU 英伦乐居合作伙伴 – Lisa’s Law Solicitors

Lisa’s Law拥一批既富有法务经验又有专业法律学术背景的律师团队。我们的律师和助理均具有普通话,英语,粤语和西班牙语等多语种的语言能力。此外,我们还通过定期和不定期对律师及助理进行专业、素质、形象等多方面的综合培训,从而提高服务水平、拓宽服务领域。旨在以精益求精的态度和标准锻造一个优质高效的法律服务专业团队。我们分享我们的实践经验,以提高我们作为一个公司的生产力。我们深知没有任何两个客户是相同的。我们聆听您的法务需求,并提出务实和切身的解决方案。

 

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