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投资房地产和其他的投资方式有什么区别?

许多投资者会偏向股票市场,股票虽然是一个具知名度的投资方式,但很多人并不知道购买房地产也是投资的好选择,在对的状况房地产可获得更高的回报,比较低的风险,还 有提供更多的选择。

投资英国房地产 和其他的投资方式有什么区别?

 

许多投资者会偏向股票市场,股票虽然是一个具知名度的投资方式,但很多人并不知道购买房地产也是投资的好选择,在对的状况房地产可获得更高的回报,比较低的风险,还有提供更多的选择。

 

房地产vs股票投资

投资房地产或股票要看每个人的财务状况,风险承受能力,还有目标,股票是较受欢迎的投资方式因为不需要太多的时间和金钱,如果要买房屋需要更大笔的资金。

用股票赚钱有两种方式:股票价值升值和股利,投资房地产是要买土地或者房屋,用房地产赚钱也是两种方式:收房租(稳定收入)和房屋价值增长,但是房地产有一个很大的差别,如果现金不足,可以借资本去做投资,只要有稳定收入银行是很乐意借钱给投资者买房屋,但他们不可能会让投资者贷款买股票,有些股票经纪公司可以利用10倍以上的金额去下注买股票,很多人会以为这是好事可以赚更多,但是如果今天股票价值往下滑10% 你原本的资金就全没了,风险非常大。

 

 报酬率

房地产之所以吸引人,是因为它是一种可以控制的有形资产,低成本资金比如英国的FTSE 100 (英国最大的100家公司)能以非常便宜的价格购买,长期来看这种股票通常会表现的比自己挑选个别股票来投资来的好,FTSE100股票在1986-2017年平均每年的报酬率是10.9%。

投资英国房地产
(图片来源:moneynest.co.uk)

利用银行的ISA帐户买卖股票赚钱是不需要付税但可能会有其他的管理费用,相比房地产需要付18-28%的资本增值税,如果一年的租金在12,500-50,000英镑之间也需要付20%的税,超过50,000英镑税是40%。很多人认为英国每十年房价会长一倍,但是这不是UK每个地区都会发生,只要达到每年7.2%的成长每十年就会涨一倍。

英国房价平均每年的报酬率是6.18%,在1983年英国房价平均是25,580英镑,如果那一年买了房屋然后放了35年它的价值会涨到211,792英镑。但是英国平均的房价和FTSE100来做对比不太合理除非您打算英国每个地区都买房,每个地区的成长率都不一样。以下是最近12年每年房价成长的百分率。

投资英国房地产
(图片来源:propertydata.co.uk)

2020年9月英国平均的房价是244,513英镑,房地产价格与上个月相比上升了1.7%,与去年同期相比上升了4.7%,这并不能完全代表所有投资房地产的经验和回报,投资报酬率通常在于房子的地理位置和房地产类型。以下是伦敦平均的房价和英国西北平均的房价比较,在全球金融危机之前,西北地区的平均房地产收益率为每年8.35%,而伦敦的平均房地产收益率为每年9.15%。从2008年全球金融危机后伦敦的房价开始上涨特别多,原因是大量外国投资流入伦敦房地产市场,还有伦敦人口一直在增加,所以需求也增加了,有些城市或小镇发展良好,报酬率会更高,雷丁(Reading)的房子从1995-2017年平均每年涨21% (moneynest 研究)。

投资英国房地产
(图片来源: greshamwm.co.uk)

 

(图片来源: greshamwm.co.uk)

上方是伦敦和英国西北人口的比较,蓝色线是伦敦人口,橘色线是英国西北方的人口。

 

 租金

租金收入也是投资房地产回报之一,多数人收到房租会当作花费,存起来,用来维修房屋,或者拿去付房贷,我们来看看如果租金收入完全留着会怎么影响报酬率。在曼特斯特平均每年房租的回报率是房价的4.25%),伦敦的房子落在3.25%-4% (Kinight Frank 研究)。

以下是房地产报酬率的表格,黑色线是一般房价成长 (6.18%),蓝色的线是加了每年4.25%的租金报酬率,很清楚可以看到很大的差异。

投资英国房地产
(图片来源: greshamwm.co.uk)

 

经验丰富的投资者会寻找8-10%的租金报酬率,然后利用每个月缴纳利息而已的贷款去买房,这样的话作为收入来源而不是增值资本投资,他们也会利用房屋的内部装潢提高价值,然后用低于市场价格去买,这样从第一天开始就锁定利润。有些城市比如利物浦(Liverpool)可以找到很多购买出租 (buy to let)的好选项,利物浦有六个邮件地区是在Totally Money’s (网站)出租较好选择的排行榜。 L1的邮件地区有高达10%的租金报酬率-UK较高的数字。英国很多的城市也可以找到相当高的回报,比如曼特斯特 (Manchester),利兹 (Leeds), 和谢菲尔德 (Sheffield)。

 

 黄金

黄金经常会被认为是一种安全的投资,当股票市场下垮时,黄金就像一个安全网,因此,历史也表明,黄金价格并不是只会上涨,尤其股票市场飞涨时它也可以被认为是一项风险很大的投资,当市场担忧时,预计股票价格会下跌投资者通常会转向黄金。

黄金没办法像股票和房地产提供给投资者一种稳定的收入(股利和房租),黄金的回报完全基于价格升值,此外,对黄金的投资具有独特的成本,它是有形资产,因此需要存储和交保险费用。以下的表格是每10年的黄金报酬率。这里可以看到1970年-1980年涨1365.4%所有年份上涨最多的,平均每年的回报是30.8%。跟2010-2020相比是非常的可怜每年报酬率是0.1%。

投资英国房地产
(图片来源: awealthofcommonsense.com)

重点是,黄金并不是一直都是好的投资选择, 如上所述,投资几乎所有资产的最佳时间是当情绪低落且资产价格便宜时,当资产重回青睐状态时提供巨大的上涨潜力。

 

政府债券和银行利息

这种投资方式是最安全的但是也是报酬率最低的投资方式, 英国政府债券落在5%左右,但是钱要至少放5年时间才能cash out ; 英国现在银行利息是0.1%,通货膨胀是2.3%左右,代表你的钱放银行,每年真实的报酬率会是-2.2%。以下的图是代表每样投资方式20年的回报与风险。风险最低和回报最高的在1993-2013年是房地产,风险最大和回报最低的是商品类比如黄金和石油。

投资英国房地产
(图片来源: Thomas Reuters Datastream)

 

房地产和其他投资方式像是股票,政府债券,黄金升值比特币最大的差别就是您可以影响和控制房屋价值成长,这个方式叫做强迫升值,这是对您的商业房地产进行战略性调整以增加收入和价值的一种方法,这个方式的效果很大,但如果是投资股票的话没办法这么做,房地产的流动性虽然没有股票好,但长期现金流提供了被动收入和升值的希望。

从长远来看,受过良好教育的指数投资者将胜过普通房地产投资者,而经验丰富的房地产投资者将胜过普通股票投资者,投资者应该选择各种资产类别或行业以降低风险。投资房地产是一个理想的方法扩散个人的投资组合,可以降低自己的风险,和提高回报; 许多投资者都同时投入股市和房地产, 而且,如果您喜欢投资房地产的想法,但又不想拥有和管理房地产,那么REIT也许值得一看,REIT,房地产投资信托(REIT)是替投资会提供收入的房地产并像股票一样的买卖方式。

投资股票可以提供很多潜力,但同时也带来很多风险, 投资者可能会因投资股票而损失全部资金,所以需要很小心,如果进行正确的研究水平,房地产投资的不利因素(例如可能的无效期和市场价值下降)很容易克服。

最后留一句巴菲特讲过的话 “只买你自己会觉得开心拥有的东西,就算市场关闭10年,我们最喜欢的持有期是永远”。

 

 延申阅读:

伦敦街边的蓝色牌匾Blue Plaque到底有什么秘密

在英国购房交屋时,买家需要收到哪些必要文件?

 

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