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英国房产趋势11月分析报告- 英国房地产市场继续增长,尽管速度放缓

首次购房者的每月抵押贷款付款额基于英格兰银行的数据,即来自贷方的 90% LTV 两年期固定抵押贷款的平均值,以及使用 Rightmove 的典型首次购房者房屋(两居室或更少)的平均要价 房价指数。 使用相同的房产类型(两居室或更少)计算等效月租金。

英国房产趋势 11月分析报告

11月英国房产趋势特点:

  • 本月进入市场的房地产平均价格下降了1%(-4,159英镑),尽管存在金融不确定性的重压,但与2015-2019年-新冠大流行开始前-的11月所记录的平均价格1.1%的跌幅一致。
  • 尽管去年狂热的市场活动放缓导致更多卖家愿意降低要价以同意更快的销售,但降价的房产比例仅略高于大流行前的水平:
  • 10 月,Rightmove 上 8% 的未售出房产在当月减少,与 2019 年 10 月减少的5% 的房产一致。
  • 但是,随着市场对价格越来越敏感,并强调听取代理人的定价建议的重要性,它是 2021 年 10 月 4% 的两倍。
  • 一些新买家似乎在推迟等待更多的财务确定性,而其他已经捉襟见肘的人现在不得不暂停:
  • 买家需求在 2019 年较为正常的市场上仍增长 4%,但比去年 10 月下降了 20%。
  • 首次购房者房产仍然是受影响最大的部门,10 月份需求同比下降 26%,而二阶梯需求下降 17%,阶梯顶端下降 15%。
  • 利率处于历史低位的时代已经结束,但有迹象表明抵押贷款利率和可用性现在正在稳定下来。

本文分别分析 英国房产趋势 市场总体情况、英国房产各区域市场趋势。

新上市房屋的平均价格本月下跌 1.1%(-4,159 英镑)至 366,999 英镑。与 11 月的往常一样,卖家定价更具竞争力,试图在今年的最后几个月找到买家。这一月度价格跌幅与 Rightmove 在 2015 年至 2019 年大流行前几年 11 月记录的平均 1.1% 完全一致,因此不应孤立地视为负面指标。然而,有迹象表明,更多的现有卖家,其房产已经上市但未售出,愿意接受他们的代理人的建议并降低价格以实现更快的销售。降价未售出房产的比例仅从 2019 年 10 月大流行前的 7.5% 略微上升至今年 10 月的 8%。然而,它比 2021 年 10 月疯狂市场的 4% 数字翻了一番。买家需求仍然比 2019 年更正常的市场表现更好,但很明显,我们已经回到了一个更高的价格——在经历了两年的购买狂潮后,敏感的房地产市场。

首次购房者行业在过去两年的市场狂潮中增幅最大,但在抵押贷款利率突然飙升后现在面临着最大的挑战,尽管过去几周有迹象表明利率和 可用性开始稳定下来。 尽管上周基准利率创纪录地上涨,但这一上涨在很大程度上已被贷方考虑在内。 与去年强劲的市场相比,买家需求的降幅在典型的首次购房者领域最为明显,与去年同期相比下降了 26%,但与 2019 年同期相比仍增长了 7%。 步进电机部门的需求下降了 17%,在阶梯顶端下降了 15%。 总体而言,由于持续的金融不确定性给市场带来压力,总需求仍比 2019 年高 4%,但比去年 10 月低 20%。

Tim Bannister – Rightmove的市场分析师对此评价:

“关于明年价格可能发生的过多预测是在许多仍不确定的时候出现的,但可以肯定的是,过去两年的异常价格增长在经济逆风和日益增加的负担能力限制下是不可持续的。 在一年的最后几个月进入市场的房主往往会在圣诞节前夕以较低的价格吸引买家,我们从代理商那里听说,现有卖家和新卖家都明白在当前的情况下出售 市场他们需要有竞争力的价格。 在市场狂潮期间,许多代理商表示,由于竞价战,他们不得不撕毁房产估价的规则手册,但现在他们又回到了更熟悉的领域,一次就定价对确保快速销售更为关键 ”

“现在基本被取代的迷你预算加速了我们自夏季以来一直看到的市场活动放缓,我们现在处于另一种不确定状态,因为我们在等待 Jeremy Hunt 周四秋季声明中的任何惊喜或帮助。过去两年的疯狂市场比我们预期的更突然、更不顺利地转变为更正常的市场。尽管许多人正在采取行动,尤其是那些已经同意购买的人,但可以理解的是,有些人正在停下来思考。一些买家已决定将注意力转向圣诞节,并参与新年的搬家活动。有一群人已经准备好并能够行动起来,并在场边等待更多的财务确定性。然后是一群首次购房者或希望进行交易的人,他们已经在财务上捉襟见肘,现在可能已经让他们的计划破灭了。值得注意的是,未售出的房产并没有过剩,而且对数量较少的待售房产的平均询问人数仍比 2019 年 10 月高出三分之一以上,这有助于防止任何价格下跌幅度超过每年这个时候的往常。处于历史低位的利率和购买狂潮的时代已经结束,这可能会为一个更正常的市场让路,为那些在过去两年中推迟进入疯狂市场的人打开了潜在的机会。”

 

Kate Eales – 当地房产代理顾问针对目前市场的发展表示:

在房地产价格连续 14 个季度上涨之后,房地产市场的增长开始放缓。 这种放缓可归因于市场面临的新经济条件,即借贷成本增加。 然而,仍然有非常坚定的买家和卖家正在寻找新房,我们预计这种活动将持续到 2023 年。

我们所说的大多数卖家都明白,对定价的任何调整都是在三年的增长之后进行的,因此对于那些有动力进入市场的人来说,这并不是一个真正的核心考虑因素。 此外,无论经济逆风如何,总会有人需要搬家,我们仍然处于供应非常受限的市场,即使买家需求下降,它仍然会超过可用房屋的数量。

 

英国房产总体市场趋势

以下是英国房产2022年11月与2022年10月度市场趋势比较:

在三大市场在11月的房屋询价较上月的增长幅度有所下降,同比增长7.2%。同时在11月的房屋交易中,三大市场对比前一年的询价都由明显的上涨,高端市场的平均询价在67万磅,而首套房买家和二套房买家的平均询价仍维持在20-30万磅。

 

下图为2021年至2022年每月的平均询价趋势图:

根据上方图标可以明显看出,2021年1月是房产市场平均询价的低谷,这也主要是由于新冠疫情的影响,从而造成在此之前的平均房价和询价降低。而从今年2月起房产市场价格一路上升,刚过去的11月份相较于上一个月的平均询价有所降低,不过还是与总体水平持平。

 

下图为年度买家数量变动表:

由上图可知,每月卖家数量在2021年下半年度卖家数量都维持在差不多的水平,然而2022年的1月有小许的上升,随后开始下降,主要的导致原因不是因为市场的冷淡,而是因为供给量的短缺,导致买家无法找到适合的项目,这样的现象也一直持续到4月;房产供给量短缺的问题,此短缺的问题在后半年得到了小幅度的提升。

 

下图为近五年的平均要价:

由上图可清楚看见,在疫情期间英国的房价不减反增,尤期在2021年有了快速的增长,直至2022年2月有小幅的下降,随后又立即上升;在2022年3月开始跳跃式的上升, 之后价格出现小微浮动,但总体价格总体上仍持续上升。

 

英国房产各区域市场趋势

以下为英国房产各区域市场趋势绿色为房价涨幅地区,紅色为房价降幅地区:

上图显示了英国房产各区域市场趋势,2022年11月的英国各地的房价都比上一个月下降,威尔士和苏格兰的房价下降幅度最大,在平均售房时间中,伦敦地区的售房时长最久,完成交易的平均时间为54天,其他的平均交易时间均在40天上下。

* 以下是伦敦地区-从2021年9月至2022年10月平均买家数量趋势图:

由上个月的买家数量统计,在2021年9月到12月之间,伦敦市场的平均买家数量没有显著变动,直到2021年11月开始有上涨的趋势直到2022年1月出现小高峰后,又开始下降至直今年4月,此下降趋势有舒缓的迹象。

 

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