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英国房产趋势10月分析报告- 贷款利率和经济下降的双重影响,房产市场如何复苏

平均抵押贷款利率的迅速上升导致一些潜在的搬家者暂停了他们的计划,并等待看看接下来的几周和几个月会如何发展。 与去年同期相比,过去两周整体需求下降了 15%,但仍比 2019 年更正常的市场高出 20%。从不同的市场板块来看,似乎首次购房者 受到的打击最为严重,因为对于那些已经捉襟见肘的人来说,更高的利率可能被证明是走得太远了。 与去年同期相比,过去两周首次购房者的需求下降了 21%,但与 2019 年更为正常的市场相比,仍增长了 24%。

英国房产趋势 10月分析报告

10月英国房产趋势特点:

  • 本月进入市场的房产平均价格上涨9%(+3,398 英镑),达到 371,158 英镑的新纪录:
  • 这9% 的涨幅较 10 月份 1.2% 的五年平均涨幅有所放缓
  • 现有待售物业几乎没有价格下行压力的迹象。本月减少的房屋数量增加了 2% 至 23%
  • 抵押贷款利率的快速上升可以理解导致一些新搬家者暂停他们的计划,并等待看看接下来的几周会如何发展:
  • 买家需求仍比 2019 年更正常的市场高出 20%,但与去年相同的两周相比,过去两周下降了 15%
  • 首次购房者似乎受到加息的最大打击,过去两周的需求与去年同期相比下降了 21%,但比 2019 年高出 24%
  • 绝大多数商定的销售仍在进行中:
  • 自迷你预算以来的两周内,只有1% 的商定销售额下降,这与 2019 年同一两周的 3.0% 一致
  • 代理商报告说,买家急于在较低的固定利率抵押贷款优惠到期之前完成

本文分别分析 英国房产趋势 市场总体情况、英国房产各区域市场趋势。

由于待售物业的短缺继续支撑价格,本月上市物业的平均价格上涨 0.9%(+3,398 英镑),创下 371,158 英镑的新纪录。 鉴于 9 月下旬政府的小型预算之后的市场不确定性,新的要价记录似乎令人惊讶,但任何影响都需要时间才能渗透到房价。 现有待售物业的降价压力也几乎没有迹象,降价数量比上个月增加 2%,达到所有降价物业的 23%,仍远低于疫情前五年平均水平 32 %。 11 月和 12 月的要价很可能会像往常一样下降,因此将这些季节性价格变化与其他因素引起的市场变化区分开来很重要。 尽管我们知道价格预测是许多人的首要考虑,但在我们对 2023 年做出预测之前,还有更多的经济事件要发生。

可以理解的是,平均抵押贷款利率的迅速上升导致一些潜在的搬家者暂停了他们的计划,并等待看看接下来的几周和几个月会如何发展。与去年同期相比,过去两周整体需求下降了 15%,但仍比 2019 年更正常的市场高出 20%。从不同的市场板块来看,似乎首次购房者受到的打击最为严重,因为对于那些已经捉襟见肘的人来说,更高的利率可能被证明是走得太远了。与去年同期相比,过去两周首次购房者的需求下降了 21%,但与 2019 年更为正常的市场相比,仍增长了 24%。

但是,尽管这种中断影响了一些潜在买家,因为他们在等待更稳定的前景,但那些已经同意购买的人并没有失去决心。自迷你预算以来的两周内,只有 3.1% 的销售额下降,这与 2019 年同一两周的 3.0% 一致。代理商报告说,那些设法以更低的价格获得抵押贷款的人rate 急于在较低的利率优惠到期之前完成购买。

Rightmove的市场分析师对此评价:

“现在许多搬家者都在想房价会发生什么,这是可以理解的,尤其是在政府发布小额预算后市场不确定性之后。 价格没有立即受到影响,但增长速度略有放缓的趋势仍在继续。 本月上市的新卖家定价强劲,而已经上市的房屋价格下降的数量仍远低于长期平均水平。 在经历了两年多的市场狂热之后,市场需要一段时间才能适应新的、更‘正常’的活动水平,尤其是目前几乎每天都有新的发展。”

Rightmove的数据总监声称:

“绝大多数已经同意购买的买家仍在继续。一些有抱负的首次购房者的计划会因抵押贷款利率的突然上涨而破灭,现在面临租金也在上涨以及可供出租的房屋短缺的困境。买家需求已经开始疲软,并且预计利率会上涨,但由于市场的不确定性,利率已经大幅提前。代理商报告说,许多在贷方迅速增加抵押贷款之前设法以较低利率获得抵押贷款报价的人现在正在匆忙完成他们商定的交易,以避免他们的报价到期并在重新申请时面临更高的利率。可以理解的是,一些可以选择等待的新搬家者在进行诸如房屋之类的重大购买之前,可能希望获得比现在更清晰的观点。由于抵押贷款利率将走向何方的不确定性,那些仍然有能力继续前进的人可能会决定,等待太久可能比现在采取行动付出更高的成本,尤其是在需求水平继续超过供应并支撑价格的情况下。”

当地房产代理顾问针对目前市场的发展表示:

“过去几周证明很有趣。 家庭能源账单的增加虽然并不令人意外,但已成为一个不受欢迎的现实。 小预算公告的长期影响可能还为时过早,无法实时看到,尽管它们对抵押贷款利率产生了巨大且几乎立即的影响。 那些正在进行交易的人渴望看到他们完成并以已经确定的利率快速完成交易。 一些买家不得不迅速重新评估他们的借贷选择,虽然我们没有看到购买意愿下降太多,但一些买家的继续能力受到质疑。 话虽如此,目前需求仍然超过供应,因此只要物业定价正确,活动水平仍然强劲。”

 

英国房产总体市场趋势

以下是英国房产2022年10月与2022年09月度和市场趋势比较:

在三大市场在10月的价格变动总体呈上升趋势,同比增长7.8%,高端市场中的房价增长幅度最高,涨幅高达1.5%,年询价率同样呈现出上涨趋势,约为8.5%,首套房买家市场涨幅为0.1%,与上月基本持平,而二套房市场相较于上月则有0.2%的下降。

下图为2021年至2022年每月的平均询价趋势图:

根据上方图标可以明显看出,2021年发生了第一次房屋购置询价高峰,之后又恢复与前半年相同的水平。2022年2月起,房屋问价趋势出现了显著上升,此增长一直持续到2022年8月,8月价格下降之后两月的价格重新反弹。

下图为年度买家数量变动表:

由上图可知,每月卖家数量在2021年下半年度卖家数量都维持在差不多的水平,然而2022年的1月有小许的上升,随后开始下降,主要的导致原因不是因为市场的冷淡,而是因为供给量的短缺,导致买家无法找到适合的项目,这样的现象也一直持续到4月;房产供给量短缺的问题,此短缺的问题在后半年仍然没有得到太大的改善。

 

下图为近五年的平均要价:

由上图可清楚看见,在疫情期间英国的房价不减反增,尤期在2021年有了快速的增长,直至2022年2月有小幅的下降,随后又立即上升;在2022年3月开始跳跃式的上升, 之后价格出现小微浮动,但总体价格总体上仍持续上升。

 

英国房产各区域市场趋势

以下为英国房产各区域市场趋势绿色为房价涨幅地区,紅色为房价降幅地区:

上图显示,2022年10月的英国各地的房价变动差别巨大,威尔士和英格兰中部地区人的房价下降显著,其他更多地区价格则得到了提升,其中包括有苏格兰,英格兰东西部,伦敦等地。

* 以下是伦敦地区-从2021年9月至2022年10月平均买家数量趋势图:

由上个月的买家数量统计,在2021年9月到12月之间,伦敦市场的平均买家数量没有显著变动,直到2021年11月开始有上涨的趋势直到2022年1月出现小高峰后,又开始下降至直今年4月,此下降趋势有舒缓的迹象。

 

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