您在英国的小帮手

给房东的Buy-to-let指南,这个清单都打勾了再买房!

英国出租房 是许多房产投资者很向往的获利模式,但英国房产出租的细节可能比你以为的还要复杂,究竟有哪些需要考虑的细节呢?UKLEJU英伦乐居帮你整理好了11大重点,都能打勾订房才保险噢!

英国出租房 指南

英国出租房 ,在英国买房出租是很诱人的获利模式,能当包租公或包租婆,何乐而不为?但在开心买房之前,你都搞清楚出租细节了吗?先给自己一点检验吧!

谁适合投资英国出租房?

  1. 愿意做较长期的投资,不需短期套现的投资者。
  2. 了解房地产不是稳赚不赔的事业,并愿意承担投资风险。
  3. 了解投资房产所衍生的风险,例如贷款、汇差等等。
  4. 了解投资房产所花费的各种费用与时间成本,包含购买流程的花费与时程、出租过程的成本等。

如果你很想成为房东,也觉得自己适合当房东,那就开始检查自己对于英国买房投资的了解是不是够撤透吧,以下11点帮你通透包租逻辑!

1. 了解房东的义务与责任

英国出租房

买房投资是一门投入了金钱与时间的生意,英文称作Buy-to-let,过程中可能会面对一些陷阱与风险。成为一位房东意味著你也有一些法律责任要承担,否则很容易落入违法的困境。房东们需要负责的事项包含了:

  • 维护房屋的居住品质,若有需要维修、清理的状况,例如外墙粉刷等,房东必须负责。
  • 年度安全检查,包含了消防检查、热水器安检等等。
  • 房客押金的持有方式。
  • 退租与解约的相关权限。

以上细节都建议向地产律师做谘询,若您需要中文服务的律师,欢迎讯息英伦乐居,我们能为您介绍专业的专业谘询。 此外,一般物业租赁管理仲介也能为您协调、谘询各方专家,若您需要中文服务的物业出租、管理顾问,欢迎与英伦乐居联系。

2. 预算

买房的目的也会影响按揭贷款的额度与利率,英国出租房与自住房可以贷的比例、利率和规范是有所差异的,而印花税也会随房屋的购买目的而有差别,因此建议与贷款顾问或会计师做咨询后再做决定。尤其在开始看房之前便建议和贷款顾问咨询,较能确认自己的预算和可以负担的额度,在找房时会少走点冤枉路。

另外,也别忘了房租可能不是每个月都收得到,像是空房期、房客晚缴房租等状况都可能是有的,再加上无法避免的维护费用、管理费用等等,因此仔细的计算成本再推估购屋预算是很重要的一件事!

 延伸阅读:更多英国贷款资讯

3. 投资回报

英国出租房

房地产房地产投资是一个比较长期的投资方式,要考虑值不值得,有两个主要的指标

  • 出租回报(Rental Yield),这是指你所收取的房租和购屋成本的比例。例如你花了15万英镑买一套房,每年收到的租金收入扣除出租成本是7,500镑,那投资回报便有5%(7,500/150,000*100%=5%)。

其中出租成本包含了出租广告、物业仲介托管费用等等。即便你打算自己出租、自己打理所有出租细节,也别少考虑了找房客、处理文件、家具维护等时间成本。

  • 资本成长(Capital Growth),只是指房产售出后相对于购入价格的成长幅度,每套房有不同的成长潜力,期间的维护也会影响物业的价值,也别忘了考虑通货膨胀的变因。

4. 买房时需注意什么?

英国出租房

要买什么样的房是在找房前需要先预设的条件,这些要点可要好好比较:

  • 是由谁来持有这套房?亦即房产持有人
  • 房屋是否有潜在问题?
  • 购屋时,房价涵盖了哪些项目?例如家电、家具、车位、公共设施等
  • 哪些保修服务、安全保证等细节是会连同房产一起交付?
  • 是不是已有房客承租,租期剩下多长?先前的合约内容有哪些?
  • 若是有限产权的房产,剩下几年的地租年限?

别忘了,如果你要买的房产已经有房客进驻,那么你就等同成了房东,并需要承担房东所具备的法律责任与义务。务必让你的律师清楚你的购屋计划,让律师能给你全面的建议与确保一切合法。

5. 买哪里的房?

英国房屋出租

找房往往从区域下手,不同的区域不仅会有预算差异、出租潜力、出租价位也会有影响,别单纯考虑自己喜不喜欢这个区,有时这个区域的出租市场才是重要的指标,例如周边是否有学校或办公区,交通人口流量等,也许不是你熟悉的区域,但出租需求可能更高而稳定。

 延伸阅读:

你知道这些房产投资的租金收益率都高达8%吗? 

英国2019以租养房的趋势报告 

10个在英国以租养房的热点 

6. 了解你的房客

买房前也要了解潜在房客的类型,多收集周边求租人口的资料,会更加了解自己未来的房客可能是什么样的身分、职业、或年纪。例如在学校周边可能就有较多的学生或年轻的学者,在办公区或交通枢纽就可能有更多的地区上班族求租。因此,以下几点可以是买房前可以考虑的:

  • 你想租给什么样的房客?(学生、单身上班族、小家庭、或外地人等)
  • 针对你锁定的房客类型,著手寻找他们偏好的租房地区
  • 你打算怎么处理出租所衍生的问题?
  • 定义你的理想房客,并设定一些要求
  • 计算你的预算,包含法律咨询成本、贷款额度、房屋保险等等

7. 成交价格

当你看中了喜欢的房,讲讲价是很基本个过程,在过程中,有个物业仲介从中沟通其实是个有利的工具。一旦交易价格谈妥了,便需由双方律师确认所有的法物细节与要求。

8. 贷款

贷款在英国是一个专业,许多人会像贷款经纪人(Mortgage Broker)做谘询,以确保自己能找到适合自己需求与负担能力的贷款银行,当然谘询的费用也别忘了计算在购屋成本上。

 延伸阅读:英国买房疑难杂症:搞懂贷款经纪人

9. 房屋保险

在英国买房出租,通常都需要购买房屋保险,除了新楼盘通常会由开发商附赠几年的保修服务外,自己再购买房屋保险是必要的,房东们也可以考虑房东保险(Landlord insurance),这类套装服务通常已经涵盖了大部分的需求,但细节还是务必确认符合你的需求。别忘了,货比三家是必要的,便宜未必符合你的期待!

10. 法务程序

英国出租房

要出租房产涉及了不少法律程序,包含在出租前先签署租房合同、租房押金要保存在押金保护机构(Tenancy Deposit Scheme)里才能避免争议、以及出租房需符合出租标准,像是能源标准(EPC)。英国出租房若是分租给许多不同组房客,则还须符合HMO(House of Multiple Occupation)的规范。

 延伸阅读:对于租赁物业的新规定- Houses in Multiple Occupations (HMOs)

11. 税

英国出租房

买房的过程会产生一笔印花税(Stamp Duty Land Tax)需要缴给政府,而买房的目的会影响印花税的税率,2019年年底可能会再调整一次税率,因此买房前务必先计算好自己要付的印花税额,才能确定买这套房出租是门划算的生意。而此款项通常在交房时支付给。

此外,收租也是一笔收入,因此每年需要缴纳所得税,通常会并入个人所得、再扣除出租成本来决定课税比例,若是长居海外的房东则有一年£11,000的免税额,详情建议咨询专业会计。

 延伸阅读:

英国媒体开发的税额试算机

小知识!什么是印花税(SDLT)

当你决定把房子卖掉时,也会有一笔名为资本利得税(Capital Gains Tax)的税金需要支付,一般来说,若是自己主要居住的房产,是不会有这项税金的,但若是出租用途的房产,则会依你的资产增值差额并入个人所得作为计算,细节可以参考政府官方公告

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