英国投资 | 2018海外投资者英国房地产投资指南

多年来,尤其是自全球金融危机以来,英国一直被视为房地产投资者的避风港,不仅吸引了英国国内的投资者,而且也吸引了全球多个国家的投资者。现在全世界的投资者是否都有时间将自己的房地产投资意向投向英国了吗?

多年来,尤其是自全球金融危机以来,英国一直被视为房地产投资者的避风港,不仅吸引了英国国内的投资者,而且也吸引了全球多个国家的投资者。

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海外安全港:是时候将资产试着转移到英吉利了吗?

2008年之后,房地产估值不断上升带来的丰厚资本收益的承诺,让位给了在金融危机的浪潮中相对强势的房地产市场。尽管美国和澳大利亚等此前强劲的市场,以及中东等快速增长地区的房价暴跌——迪拜的房价跌幅高达65%——但英国仍然相对强劲。虽然价格下跌,但这些实际价值的下降并不像其他地方那么严重,这意味着英国能够保留部分受欢迎的程度。

不过,随着英国金融危机的爆发,以及自2014年中期以来经济复苏的国家的经济增长,有仍旧还有很多理由让投资者对英国房地产市场持积极态度。该行业似乎一直在改善中,资本收益和潜在收益预期将在未来数年继续增长。

重要的是,不只是伦敦在抬头。与过去不同,经济增长被认为在英国目前,在全英范围内,与之前那些不起眼的城市和城镇尤其是英格兰,也都跟上了资本的增长和极具潜在能力的未来,伴随着提出一系列的开发优势,包括较低的市场准入价格,不同的房产类型的选项和潜在的有利的回报。

考虑到这几点,现在全世界的投资者是否都有时间将自己的房地产投资意向投向英国了吗?

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大不列颠作为财富安全港的历史

英国房地产市场被视为某种类型的安全港并不是什么新鲜事。多年来,外国投资者一直从欧洲和远东地区蜂拥至英国,而中东买家也在随后的几年里加入了投资开发英国的首都。

在金融危机之后,当设法将资产价值保持得相对较好的时候,大部分情绪都是在伦敦显现的。尽管西班牙等遭受严重冲击的国家房价下跌幅度高达30%,但伦敦还是设法将贬值幅度控制在个位数。这使它成为有钱的人的好去处。为了确保他们没有看到他们投资价值大幅下跌,他们把自己的财产意图转向这里。

就像二战时,即便经历了德军的狂轰乱炸,事实上,伦敦一直被认为是安全的,即使在金融危机爆发后,人们仍然会到这里投资。事实上,到2013年,伦敦新建住宅的70%都被海外人士抢购一空。

2009年期间,市场达到低点时,到2013年,外国投资达到顶峰,英国的房地产价格再次大幅上涨。尽管其他国家仍在努力控制房地产价格的下跌,但在短短这4年里,伦敦黄金地段的房价上涨了逾56%。

事实上,几乎22亿英镑的四分之三在2013年投资在在伦敦市中心的房地产上,这是来自海外投资者的象征,象征着伦敦是較著名的外国投资者的避风港。甚至在2014年初,海外投资的增长意味着,伦敦所有住宅中只有15%是英国居民购买的。

趋势一直持续至今,即便经历了脱欧公投,英镑贬值,恐袭危机激增,但随着越来越多的投资者的进入,利用英国房地产的强劲表现及一系列不同的房产投资类别,这会是我们看到未来,并将保持英国房地产继续作为避风港的地位,甚至在世界正慢慢地恢复过程中?

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欧洲会在变好之前变得更糟吗?

虽然英国可能是欧洲的避风港,但也有许多人认为欧洲才是过去几年值得购买房产的地方。单一货币的持续斗争意味着,那些以英镑、美元和其他多种货币购买的货币,能够从欧元区国家的实体货币中获得更多的收益。最重要的是,我们还看到了欧洲整体房价下跌至比金融危机前低45%的水平。

由于人们认为,今年秋季只是暂时的,而且某种意义上的复苏将在未来的某个时候发生,投资者们在过去几年里一直在考虑在欧元区国家购买长期投资目标。

但这是正确的策略吗?还是我们将会看到欧洲房价在好转之前却变得更糟?

仲量联行表示,随着经济一体化,欧元区将会看到更多的房地产市场温和复苏的迹象,虽然在某些租赁价格将上涨的热点地区如西班牙和法国。对于整个市场来说,这仍然是一个颠簸的过程,不确定性不太可能吸引投资者将他们辛苦赚来的钱部分地放在欧洲大陆上。

尽管2014年房地产市场出现了一些复苏迹象——欧元区房地产价格上涨了0.5%,但仍远低于英国全年11.7%的总体增幅。事实是,欧洲市场实在难以预测。过去几年,我们看到英国的房地产行业在不断增长,在西班牙和法国等国,市场的波动性要大得多。

通常,在这些市场里,四分之一的价格增长过后会立即伴随着接下来三个月的价格下跌,虽然也许不是这样了,我们看到事情变得更糟之前会有所好转,在整个欧元区的国家经济差异,可能使它成为一个相对困难的投资区域。

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英国市场看起来更强劲吗?

相比之下,对英国市场的预测,总体上是有利的,多数大型房地产机构的专家预计,在未来10年里,英国市场将出现增长。

Knight Frank预计,尽管英国经历了2016年价格上涨放缓,价格预计今年完成高于2016年底——稳定的上涨在未来几年内将市场一个很强的地方。

莱坊(Knight Frank)预计,随着越来越多的信心涌入市场,2015年至2019年期间,房地产价格将上涨18.2%。

同样,Rightmove对这十年剩余时间的预测,对英国房地产市场来说是正面的。他们表示,在2015年至2019年期间,Rightmove预计市场将会有更好的增长,英国市场的整体价格可能会上涨15%至25%。

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区域的崛起

在过去几年里,英国房地产行业最显著的积极因素之一是地区的崛起。

正如我们早些时候谈到的,伦敦一直被视为房地产投资的热点,过去几年里,伦敦以外的地区一直在积聚动力。事实上,在许多领域,伦敦外的房地产市场现在已经超过了伦敦本身的增长速度。

在过去的12个月里,房价和租金都是如此,英国各地区的房价涨幅都高于伦敦。例如,HomeLet对租赁市场的最新调查显示,2016年4月至今年1月,租金上涨幅度为2.8%。与此同时,在伦敦被排除在外的情况下,英国整体租金同期上涨了2.7%。

这与过去几年的情况相差很大,当时伦敦的租金增长率是全英其他地区的两倍,这并不罕见,表明市场的实力正在发生真正的转变。

在房价方面也有类似的情况。LSL表示,在过去的12个月里,英国整体房地产价值的增长速度达到了4.5%。

而不仅仅是在住宅市场,这种情况已经成为现实。仲量联行最近对整个地区的实力进行了讨论,这家房地产巨头表示,在未来几年里,随着更多企业转向其专注的地区,预计在全国范围内的写字楼价值增长速度将超过伦敦。它说,自2012年以来,布莱顿,Solihull和雷丁的真正明星商业市场股票价值平均增长超过25%。事实是,在未来几年,预计在英格兰中部的许多较小的城镇和城市及英格兰北部区域会看到持续的发展。

这对投资者意味着什么?在一个简单的层面上,这意味着更多的机会。由于国内外买家都在争夺具吸引力的房产,并在竞购战中抬高价格,他们不再需要面对资本市场和商业股票的激烈竞争。

除此之外,还有一些好处,比如更低廉的切入点。例如,无论是购买住宅物业还是寻找写字楼,投资者都可以在北部或中部地区购买比在伦敦更便宜价格投资项目。目前,这些地区的经济增长速度比伦敦快很多,投资回报丰厚,极具发展潜力,稳定且据吸引力的收益,这些都是存在的。

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如何在英国消费?

英国房地产市场的强劲表现也让市场得以发展,使之成为一个多元化的实体。而外国投资者在过去的做法是买房子和期房住宅,受益于资本利得。事实上现在的市场是如此之强劲,意味着投资者是有许多选择的,每个选择都有自己的好处。我们来看一下目前在英国房地产行业表现良好的几家最著名的资产类别。

资本利得:伴随对未来5年强有利的预测能力,在短期内采取传统的短期买入和卖出的方式,是外国投资者在未来几年的一种选择。伴随高预期的四年30%的涨幅,这可能意味着每十万英镑的投资达到十三万将在不到五年里完成。不过,值得记住的是,到今年为止,外国投资者现在需要缴纳资本利得税,就像英国居民一样,对房产出售的任何东西都要缴纳资本利得税。这将占利润的18%至28%,在评估英国的投资选择时值得考虑。

学生住宿:英国房产皇冠上的宝石,学生投资是近年来增长是較快的资产类别。这种房产类型的常青性——总会有学生,而且他们总是需要住在某个地方——而且,越来越多的海外学生愿意支付高昂的房租,他们对高质量住宿的胃口越来越大,这使得这成为一个强有力的选择。在过去的两年里,投资在这个领域已达到每年超过£20亿,在2013年之前却没有这么做。在一些表现較好的城市(如利物浦、南安普顿和谢菲尔德),收益率可以达到8%,给外国投资者带来了多年的稳定收入。

买房出租BtL:对外国投资者来说,买房出租并不是一个新概念,过去几年来,这一资产类别在海外买家中越来越受欢迎。仅在五年里,把投入在这里领域的投资者数量增加了近40%。强劲的市场状况和新一代的租户的出现创造了这一现实,展望未来,我们可以肯定,这将是一个稳定的投资选项。目前,租赁价格在英国已经接近平均每月一千英镑了,在全英攀升了百分之十左右。有预测称,2018年租房价格增幅将会是房价增幅的两倍,这给投资者提供了更大的空间,比传统的买房然后卖出房子的方式更有可能实现长期回报。许多开发商现在也在利用对租赁物业的强劲需求,提供期房投资,以建造专门的出租房,提供较低的入市价格和多年有保证的回报。

商业地产:自从商业地产在2014年卷土重来,随着经济和商业信心的回升,这似乎是许多投资机构及投资人选择投资英国房地产的资产。尽管受到诸多因素影响,2017年,全球在英国的投资额度为640亿欧元,比2016年仅减少20亿欧元。

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日前,普华永道联合城市土地协会(Urban Land Institute)发布了更新的《2018年欧洲房地产新趋势》(Emerging Trends in Real Estate)。该报告针对欧洲22个国家和地区的房地产企业展开了516份问卷调查,其中包括306例与行业领袖进行的深度访谈,分析了欧洲31个城市在2018年的房地产投资和发展预期。

总体而言,近一半的受访者预计未来五年欧洲经济增长将有所改善,因而欧洲大部分城市的房地产投资前景也较为乐观。 65%的受访者认为欧洲房地产的投资回报在2018年将比2017年更高;79%的受访者预计欧洲房产收益:高达5%-20%以上。

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此外,80%受访者认为,投资者为了实现目标收益而承担更多风险,但尽管如此,市场依然强劲,特别是热门市场的优质资产,这点从2017年的投资表现即可证明。

英国退欧公投的影响还在持续,英国投资市场表面的情绪低迷还在继续,部分投资者开始对欧洲多数地区的房地产开始青睐。对于房地产投资者来说,他们更愿意选择低风险的项目,分析家表示德国将续英国之后被视为是资本的“新避风港”。

《2018年欧洲房地产新趋势》显示,虽然德国已经能够有能力取代英国成为在欧洲进行房地产投资的首选,但很多细节的问题却对于海外投资者来说并没有明确。2017年,国际地产投资商在德国的投资总额达到680亿欧元,比去年(540亿欧元)增加了140亿欧元,而在英国的投资为640亿欧元,比2016年(660亿欧元)少了20亿欧元。

至于2018年德国能否取代英国成为欧洲具投资吸引力国家,就让我们拭目以待吧!

 

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