英国地产代理违规手法隐蔽引监管呼声

记者调研了解到,地产销售代理( estate aGEnt )在英国从事地产代理工作不需要任何许可或证书,任何人都可以从事这一职业,地产代理这个行业本身是没有任何政府机构管理,全靠行业自律。

    新华社记者温希强

    伦敦(CNFIN.COM/XINHUA08.COM)–记者调研了解到,地产销售代理(estate agent)在英国从事地产代理工作不需要任何许可或证书,任何人都可以从事这一职业,地产代理这个行业本身是没有任何政府机构管理,全靠行业自律。房地产代理打“擦边球”违规的情形时有发生,也引起业内监管呼声。

    ——英国地产代理作弊手法隐蔽难辨

    总体而言,尽管没有一个明确的监管机关,但完善的市场经济规则还是使英国的房地产业健康地运行了下来。房地产代理大多情况下是没有办法钻空子的,只能在一些边边角角打一些擦边球。

    记者调研发现,英国目前存在以下几种地产代理“打边球”情况:

    一是安排集中看房和暗标。《英国房产与投资周报》主编范慧勇在接受新华社记者采访时表示,地产代理通常利用周六公开日(open day)时间,安排几十人轮流看一套房子,看完之后安排大家投暗标报价。由于消费者通常是看到其它大量竞争者的存在,而且每一套房子总有几个人对它感到满意,因此暗标这种形式通常会导致买者自动抬高房价。

    范慧勇表示,这种方法的前提是房子的区位,如伦敦的房子或学区房。英国这边也有学区房的情况,房子离公立学校越近,孩子就越有优先上学的机会。这种方法是不违反任何法律法规的,但确实抬高了房价,对消费者不利。

    二是地产代理伙同一些熟人欺诈压价。一些地产代理通常会认识一些专门购房出租(buy-to-let)的人,如果他们串通好了,就有可能会故意压低房价,造成房屋卖不出去的假象,最终迫使房主低价把房子卖给了这些代理的熟人。

    范慧勇介绍,这种情况一般卖方很难看破。因为房子也正常打广告,在代理的橱窗、在地产网站上都正常打广告,但由于客户都只能通过代理,而代理则收受了那些专门买房出租的熟人的好处,他会把所有客户都拦下来,告诉房主说没有多少人来看。同时只向房主报出熟人的价格,这个报价通常低于市场价,且宣称其它的报价比这还低。最终如果房主熬不住了,就会以低于市场的价格成交。这种情况则是明显违规的,但一般人很难看破。

    三是把同一套房源反复当作新房源挂到网站上。英国的一家房地产数据公司Propcision发现,一栋365万英镑的新建房屋,从2015年6起至2016年3月底,每个月都被重新挂在英国知名房产网站Rightmove上2到3次,这种情况下这套房子在这段时间内出现在买家的提醒email上有15次。

    房地产代理克里斯路伍德称,“这种情况对买家来说,这套房产每次看来都是新的,对其它代理来说,会觉得挂房子的代理销售的特别快。”

    这种行为遭到了NTSEAT的调查,它声称:“代理的这种行为可能违反了消费者保护法案,有可能导致代理被NTSEAT质询。”

    克里斯路伍德则对NTSEAT的能力表示了怀疑,他认为只有几名员工的NTSEAT,由于事务繁杂,恐怕难以真正深入调查下去。

    数据表明,房屋在市场上宣传的时间与购买者愿意支付的价格之间存在着直接的相关性,挂的时间越短,越容易卖出高价。根据英国房地产咨询公司Hometrack的数据,在伦敦,一套房产往往在几周内被买走,几乎有二分之一的人支付要价或以上价格。而在威尔士,物业经常在市场上挂几个月,只有18%的买家支付要价或更高的价格。

    最终在2016年8月,NTSEAT正式警告了这种被称为“房地产门户网站杂耍”的反复挂房子的做法,称这种做法故意误导潜在购房者,其房地产经纪人可能被起诉并遭到禁止从事该行业工作的处罚。

  四是地产代理为客户介绍抵押贷款经纪人或律师。英国许多地产代理通过向买方推荐抵押贷款经纪人或律师来赚取额外的佣金,但房主联盟(Homeowners Alliance)警告说,这种做法“为了利润而被普遍滥用”。

    这是因为代理商有可能会鼓励卖方接受同意使用内部服务的人士的出价,以获得最大的利润。

    房主联盟首席执行官保拉路希金斯认为,“房地产经纪人是由卖方付费的,从而为卖方服务的。 然而,通过向客户提供抵押贷款等金融服务,他们之间的界限变得模糊。这导致代理是以自己的最大利益而不是卖方利益行事。同时房屋可能会因为地产代理有动机给予使用其服务的买家优惠,而没有卖给提供最优惠价格的买家。”

    事实上,英国最大的房地产代理商CountryWide现在也是英国最大的单一抵押贷款经纪人,在2015年经纪了122亿美元的抵押贷款,赚取了8100万英镑的收入。其地产代理业务同时出售了价值190亿英镑的物业,赚取了2.554亿英镑的收入。

    业内人士分析,这种情况很难举证也很难通过立法来规范。而且这种情况也不可能导致监察员对代理的罚款,NTSEAT也没有解决能力。近年来,房主联盟等组织一直呼吁政府应禁止地产代理商为潜在买家提供内部金融服务。

    ——业内呼吁加强英国房地产代理监管

    在英国,地产销售代理主要由《1979年地产代理人法》和《 2008年保护消费者不受不公平交易条例》两项法律规范。

    自2014年4月1日起,英国的几个委员会委托国家贸易标准地产代理团队(National TrADIng Standards Estate Agency Team,NTSEAT)来负责评估英国任何地区的个人或企业是否适合于1979年“地产代理法案”的条款下进行地产代理工作。这个协会性质的组织其实就是目前英国地产代理的最大监管机构。

    它的职权范围包括:根据《1979年地产代理人法》发布对代理的禁止或警告令;维持这种禁令或警告令的公开登记;批准和监督消费者补偿计划;为企业和消费者提供具体的咨询和指导,了解其权利和义务等。

    它的网站明确列明以下几点不在其职权范围内:在地产代理和消费者之间进行调解或仲裁;向受害方颁发民事赔偿;根据《1979年地产代理人法》在其禁令或警告职权范围之外进行任何“常规”调查。

    范慧勇表示,“英国房地产代理通常是自愿加入几个协会,如英国皇家测量师协会(RICS)、英国房地产代理协会( National Association of Estate Agents,NAEA)等,以提高自身的信用资质,这种行为是用来获得消费者认同的,并不是必须的。而且,这些协会,包括最终的监管协会NTSEAT,都没有最终的执法权及行政权。所有涉及地产代理的终极争端解决方案就是仲裁和法庭判决。”

    一个案例可以很好地说明这一点。布伦特伍德地区一名叫肖恩路博根斯的男子,因2013年9月被判杀人罪而于2015年11月10日被 NTSEAT禁止从事地产代理工作。但肖恩路博根斯不服,提出上诉,法庭支持了NTSEAT的主张,肖恩路博根斯才最终被禁止从事地产代理工作。

    事实上,对英国房地产代理的监管现状,也有部分业内人士呼吁进一步加强监管。如英国房地产代理协会高管就曾要求英国住房部长进行更多地监管,但被拒绝了,理由是担心这会不利于竞争,“因为如果所有的代理都需要执照,就可能导致费用提高,而不会使消费者受益。”

    ——消费者有多途径解决与代理的争端

    英国买房人、卖房人如果与代理产生的争执,通常的解决流程如下:首先向地产代理公司投诉。良好的地产代理公司应有自己的内部程序处理投诉。如果不能解决则向监察专员(Ombudsman)投诉。据统计房地产监察员在2015年解决了1220个关于销售的正式投诉,支持了73%的投诉。不过,想得到高额补偿的人就会失望了,2015年成功投诉人的平均补偿金额为374英镑,尽管监察员最高可以批给25000英镑补偿。

    可以解决;,但被拒绝了,理由是提心区位,如伦敦的房子,自动抬高了如果上述方法还不能解决,可以向其行业协会投诉。一般地产公司都会是全国地产代理协会(NAEA)或皇家特许测量师学会(RICS)的会员。但统计表明,NAEA在2011年仅处罚了3名成员,且结果没有公开。如果不能解决;此外,还可以寻求仲裁或到法庭起诉,促裁和法院判决是房地产领域具有强制执行权力的唯有的两个渠道。(完)

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