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复星8.45亿出售伦敦项目,是赚是亏?

Lloyds Chambers大楼是复星在伦敦买的第一个楼,也是整个集团在英国收购的第一个项目。

继九月份太和控股1.12亿英镑出售西伦敦写字楼10 Hammersmith Grove给中东投资者之后,中国资本在英国又诞生一笔退出交易。

2017年11月7日,复星集团成功将伦敦金融城Lloyds Chambers大楼出售给来自美国纽约的私人投资者Abraham Schwartz,成交价为9,700万英镑(约合8.45亿人民币)。

2013年10月的Lloyds Chambers大楼收购案是复星在伦敦买的第一个楼,也是整个集团在英国收购的第一个项目,当时收购价是6,450万英镑。大楼被收购的时候带着租约,租客是英国保险巨头怡安集团(Aon),每年租金710万英镑,租约到2018年6月23日到期。

复星收购大楼后除了收租、坐等资产增值之外,还着主动寻求改建以谋求资产增值(value add),向伦敦金融城规划局提交了申请扩建的规划申请。 2016年7月26日,复星的扩建申请获得伦敦金融城规划局正式批复,复星将把Lloyds Chambers大楼改建成蝴蝶形状的新楼,新楼将包括办公楼和零售商店,总面积扩大一倍达到40万平方米(约为3.7万平方米)。

复星拿到规划后就把大楼放上了市场进行出售,期间经历英国脱欧公投、提前大选等一系列政治事件带来的市场动荡,大楼买家也几度更换,结果仍以9,700万英镑的高价卖出。

值得一提的是,大楼买家Abraham Schwartz表示暂时不会对大楼进行扩建,收购后先只会翻新大楼现有的20万英尺面积。

从2013年10月买进到2017年11月卖出,复星总共持有Lloyds Chambers大楼四年,先不算杠杆,我们就用现有的数字简单算一下投资回报率:

如果算上从银行借款比例和融资成本的话,投资收益率应该更高,不过我们也需要注意到英镑从2013年的1比9.7跌到今天1比8.7,而终期计算真实的收益率还要考虑到汇率损失。

ㄌㄜˊ纵观整个流程,作为复星操盘的第一个英国项目,表现还是可圈可点,每年收到稳定租金的同时大楼还跟着上涨了50%。

出售Lloyds Chambers大楼后,复星在英国还有多少资产?

1. 英国旅游集团Thomas Cook

2015年6月15日,复星国际旗下附属公司以总代价约9,185万英镑认购Thomas Cook的新股,涉及股份7,314万股,每股作价1.2559英镑。

Thomas Cook集团是全球领先的休闲旅游集团,2014年财政年度的销售额达到85亿英镑,目前拥有约2.7万名员工,业务遍及15个客源地,并在所有核心市场上排名前列,目前Thomas Cook的中文版托迈酷客已经在中国上线。

2. 英国地产基金Resolution

2015年7月2日,复星地产收购英国地产基金公司Resolution Property主要股权,这也是继2014年5月收购日本IDERA之后,复星在全球投资的第二家资产管理平台。

英国Resolution Property是一家拥有17年历史的专业地产基金管理公司,专注于欧洲14个国家地产投资的基金管理,目前管理资产规模约为20亿英镑,在英国、德国等地拥有多个知名项目,公司已成功发行四支基金。

不同于万达、绿地等中资,开发商们直接在伦敦进行地产项目开发或者单独分散地收购市中心物业,复星选择收购英国本土地产基金公司,使用地产基金的形式进行海外投资,通过英国本地公司的资源获取优质的欧洲项目资源。

3. 英国婴儿车品牌Silver Cross

2015年7月20日,复星宣布6.1亿元投资英国婴童品牌Silver Cross,共同加速该品牌在国际市场的业务发展。Silver Cross品牌创立于1877年,在全球范围内销售婴儿多功能推车、传统推车、婴童家具等产品。目前,传统推车仍然在英国约克郡(Yorkshire)手工生产,也是全英唯一仍使用全手工生产的婴儿推车,从1913年开始便得到英国皇室青睐,无论是查尔斯王子、威廉王子还是如今的乔治小王子与夏洛特小公主,都有Silver Cross陪伴童年。Silver Cross受产量以及渠道限制,年销售额一直较为稳定。

4. 伦敦金融城写字楼园区

2016年3月25日,复星地产投资约3亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼—托马斯摩尔广场(Thomas More Square),该项目地处伦敦金融城(Square Miles)和伦敦著名住宅区Wapping交界处,靠近伦敦著名地标—塔桥,是复星在欧洲的地产交易额排名第一的项目,目前复星旗下的Resolution Property正在对该项目进行升级改建。

5. 英冠足球俱乐部——狼队

2016年7月21日,复星国际4500万英镑正式宣布全资收购1877年成立的英冠球队狼队(Wolverhampton Wanderers F.C.)。

纵观以上统计,复星出售首个英国项目——伦敦Lloyds Chambers大楼后,目前在英国依然持有不少项目,涵盖房地产、足球、旅游、消费等不同领域。

傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

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