回顾一下2017年英国房地产市场大事件

回顾一下2017年房地产市场大事件

1. 英镑大跌,外资涌入

随着英国脱欧的影响开始发酵,英镑大跌,2017年几乎是外资对英国房地产投资的爆发年。

2017全年英国房地产总投资额超过600亿英镑,远超过年初市场预测。从海外流入英国的资金,比2015还要高,其中尤其以中国(包括香港)、美国、德国占据榜单的重要三位。

伦敦写字楼成为外资新宠,2017年,海外投资者对伦敦写字楼的投资金额逼近100亿英镑。数据不但比起两年前增长,同时亦拉开了与本地投资金额的距离。此外,CC Land(中渝置地)和LKK(李锦记)的收购接连创造市场纪录。

 

2. 整体房价稳步上升,伦敦及东南地区放缓

Hometrack最新数据显示,过去一年(从2016年11月到2017年11月)英国房价整体上涨4.7%,其中20个大城市的楼价升幅为6.3%。2017年下半年的楼价连续六个月比起去年同期上升,数据显示英国楼市正在复苏。其中苏格兰楼价走势强劲,按年增长超过7%,伯明翰和曼彻斯特楼价分别按年增长7.3 %和6.6%。 伦敦则仅增长了2.7%,剑桥和牛津分别增长了2.0%和0.7%。

 

3. 受伦敦及东南部租金下滑影响,租金增长平稳

Rightmove的数据显示,伦敦租金经历自2013年以来最低位后跌势稍微回稳,但仍然拖累英国整体租金。如上图所示橙色表示上涨,蓝色则表示下跌。图中可以看到,过去一年伦敦、英格兰东南部、约克郡等地的租金均有不同程度的下跌,又以伦敦跌势跌幅最厉害(-3.3%),其余地方的租金都有增长。

 

4. 调高基本利率

经济数据比预期好,英国央行决议调高基准利率一码至0.5%,是自2007年7月以来首度升息。英国经济和商务研究中心调高英国经济展望,理由是制造业回升,认为经济不好的状况已经过去。该中心亦调高对2018年英国经济增长率的预测。

加息对于房地产市场較显而易见的影响就是贷款利率。基准利率上升到0.5%,贷款利率也因此增加,但符合市场预期,并没有为地产市场带来明显的负面影响。与货币政策相比,房地产方面的财政政策对房价的影响更大。

 

5. 秋季财政预算案,首购族买房自住可免印花税

2017年11月英国秋季财政预算案宣布

1. 对首次购房自住者,购买低于30万英镑的房产将免除所有印花税

2. 购买不超过50万英镑房产,将免除30万英镑部份的印花税

政策下,首次购房自住者可减免0-5000英镑的印花税。政策的目的为帮助有意上车的年轻一族,减轻他们的负担,惟有数据指现时刚进入职场开始工作的年轻人,还是无法存到足够的首期上车,因此承托租务市场。2005/2006年期间,25-34岁之间的年轻人,有24%居住在出租房屋里。而到了2015/2016年期间,这个比例提升到了46%,几乎增长一倍。预料在工资增长率追不上楼价/首期升幅、房租持续上升的情况下,年轻人越来越难存到足够的首期。未来十年内,25-34岁年轻人居住在出租房屋内的比例将攀至新高。

长远下来,年轻人将陷入一个恶性循环:

房价高——花更长时间租房以存到足够的首期——更大的租房需求——更高的房租——更长时间存首期——更长时间租房。

展望2018年,我们根据JLL今年针对英国住宅市场的预测,相信英国房地产市场将持续平稳地明朗化。

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